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Patrick Großschädl, BSc

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Eine vermietete Eigentumswohnung kann genauso verkauft werden wie eine leerstehende Wohnung. Die Vermietung verändert jedoch die Zielgruppe und damit häufig auch die optimale Verkaufsstrategie. Während eine freie Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger interessant sein kann, richtet sich eine langfristig vermietete Wohnung häufig primär an Investoren. Deshalb lautet die wichtigste Frage nicht: „Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?“ Sondern: „Wie muss ich sie positionieren, damit sie für die richtige Käufergruppe interessant ist?“ Gerade in Graz gibt es dafür einen aktiven Markt. Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen? Grundsätzlich ja. Ein bestehendes Mietverhältnis verhindert den Verkauf einer Eigentumswohnung nicht. Der Mietvertrag muss allerdings bei der Vorbereitung des Verkaufs genau geprüft werden. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind Rechtsnachfolger des Vermieters grundsätzlich an einen wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag gebunden. Ein Eigentümerwechsel bedeutet daher nicht automatisch, dass der Mietvertrag endet. Für den Käufer ist die bestehende Vermietung deshalb ein wesentlicher Bestandteil seiner Investitionsentscheidung. Wird der Mieter durch den Verkauf automatisch gekündigt? Nein. Der bloße Verkauf einer vermieteten Wohnung bedeutet grundsätzlich nicht automatisch die Beendigung des Mietverhältnisses. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, hängt jedoch vom konkreten Mietvertrag, dem Gebäude und insbesondere vom jeweiligen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ab. Deshalb sollte bei vermieteten Immobilien nicht mit einer zukünftigen Eigennutzung oder Kündigungsmöglichkeit geworben werden, ohne die rechtliche Situation zuvor konkret zu prüfen. Für Verkäufer ist Transparenz hier besonders wichtig. Welche Käufer interessieren sich für vermietete Wohnungen? Vor allem Anleger. Ein Investor betrachtet eine Wohnung anders als ein Eigennutzer. Während Eigennutzer beispielsweise besonders auf Wohngefühl, Küche, Badezimmer oder persönlichen Platzbedarf achten, konzentriert sich ein Anleger stärker auf Kennzahlen. Dazu gehören: Kaufpreis Wohnfläche aktuelle Nettomiete Betriebskosten Mietvertragsdauer Befristung Indexierung Rücklage geplante Sanierungen laufende Kosten erzielbare Rendite Lage und langfristige Vermietbarkeit Je besser diese Informationen aufbereitet sind, desto leichter kann ein Anleger eine Kaufentscheidung treffen. Welche Unterlagen benötigt man für den Verkauf? Neben den klassischen Verkaufsunterlagen einer Eigentumswohnung sollten bei einer vermieteten Wohnung insbesondere folgende Informationen vorbereitet werden: aktueller Mietvertrag sämtliche Nachträge aktuelle Miethöhe Aufschlüsselung Hauptmietzins/Betriebskosten Information zur Kaution Beginn des Mietverhältnisses Befristung oder Unbefristung Indexierungsregelung aktuelle Betriebskostenvorschreibung letzte Betriebskostenabrechnung Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft Protokolle relevanter Eigentümerversammlungen Energieausweis Wohnungseigentumsvertrag Nutzwertgutachten, sofern relevant Grundriss Grundbuchauszug Für Anleger gilt: Je schneller sie rechnen können, desto schneller können sie entscheiden. Wie wird der Wert einer vermieteten Wohnung bestimmt? Der Quadratmeterpreis einer freien Wohnung kann nicht automatisch auf eine vermietete Wohnung übertragen werden. Entscheidend ist unter anderem: Höhe der aktuellen Miete rechtliche Gestaltung des Mietvertrages Restdauer einer Befristung Möglichkeit zukünftiger Anpassungen Zustand Lage Größe Nachfrage von Anlegern Alternativrenditen am Markt Eine attraktive Vermietung kann für einen Anleger durchaus einen Vorteil darstellen. Eine sehr niedrige Bestandsmiete kann den möglichen Kaufpreis hingegen beeinflussen. Deshalb sollte die Bewertung sowohl die Immobilie selbst als auch das bestehende Mietverhältnis berücksichtigen. Eigentümer, die wissen möchten, welchen Preis ihre Wohnung aktuell erzielen könnte, können direkt eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Auf der Website von Papst Immobilien wird die kostenlose Marktwerteinschätzung ausdrücklich für Wohnungen, Häuser und Grundstücke in Graz und der Steiermark angeboten. Auch die richtige Preisstrategie spielt eine wichtige Rolle. Warum ein zu hoher Angebotspreis häufig zu weniger Nachfrage und einem schlechteren Verkaufsergebnis führt, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „Preisstrategie beim Immobilienverkauf: So erzielen Sie mehr“. Beispiel einer einfachen Anlegerrechnung Nehmen wir eine Wohnung mit: Wohnfläche: 55 m² Nettomiete: 600 Euro monatlich Jahresnettomiete: 7.200 Euro Kaufpreis: 180.000 Euro Vereinfachte Bruttorendite: 7.200 / 180.000 × 100 = 4,0 % Diese Rechnung ist bewusst vereinfacht. Ein professioneller Anleger berücksichtigt zusätzlich unter anderem: nicht umlagefähige Kosten Rücklage Leerstandsrisiko Instandhaltung Kaufnebenkosten Finanzierung zukünftige Investitionen Trotzdem hilft eine nachvollziehbare Renditedarstellung bereits im Exposé enorm. Gerade für Anleger spielt auch die Finanzierung eine wichtige Rolle. Deshalb sollten Kaufpreis, Eigenmittel, Finanzierungskosten und laufende Erträge immer gemeinsam betrachtet werden. Vermietet verkaufen oder zuerst leer werden lassen? Das ist eine der wichtigsten strategischen Fragen. Verkauf im vermieteten Zustand Kann sinnvoll sein, wenn: die Wohnung gut vermietet ist, der Mietzins für Anleger attraktiv ist, der Mietvertrag sauber dokumentiert ist, die Lage bei Investoren gefragt ist, der Mieter zuverlässig ist. Der Vorteil: Der Käufer erhält vom ersten Tag an laufende Einnahmen. Verkauf einer freien Wohnung Kann einen größeren Käuferkreis ermöglichen. Neben Anlegern kommen dann auch Eigennutzer infrage. Gerade bei Wohnungen, die emotional gut verkäuflich sind – beispielsweise mit Balkon, Garten, mehreren Schlafzimmern oder guter Familienlage – kann die Eigennutzernachfrage erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Preis haben. Aber: Ein bestehendes Mietverhältnis kann nicht einfach beendet werden, nur weil ein höherer Verkaufspreis bei leerer Übergabe denkbar wäre. Die rechtliche Situation muss immer individuell geprüft werden. Soll ich den Mietvertrag vor dem Verkauf verlängern? Nicht automatisch. Wer kurz vor einem geplanten Verkauf steht, sollte sich zuerst ansehen, welche Käufergruppe wahrscheinlich den höchsten Marktwert bezahlt. Ein langfristiger neuer Mietvertrag kann die Wohnung für einen Anleger attraktiver machen. Gleichzeitig kann er Eigennutzer für Jahre ausschließen. Deshalb empfehlen wir: Erst Verkaufsstrategie festlegen – dann über eine Verlängerung oder Neuvermietung entscheiden. Soll ich eine leerstehende Wohnung vor dem Verkauf noch vermieten? Auch hier lautet die Antwort: nicht automatisch. Ein typisches Beispiel: Ein Eigentümer besitzt eine freie 3-Zimmer-Wohnung in Graz und möchte sie innerhalb der nächsten zwölf Monate verkaufen. Vermietet er diese jetzt langfristig, reduziert er möglicherweise seine Käufergruppe auf Anleger. Bleibt sie frei, können hingegen sowohl: Familien, Paare, WG-Käufer als auch Anleger angesprochen werden. Je nach Lage und Preis kann die größere Nachfrage einen höheren Verkaufspreis ermöglichen. Was Anleger bei Grazer Wohnungen besonders beachten Graz ist durch Universitäten, Fachhochschulen, einen hohen Mietwohnungsanteil und eine große Zahl kleiner und mittlerer Eigentumswohnungen ein klassischer Anlegerstandort. Besonders gut kalkulierbar sind häufig Wohnungen mit: ein bis drei Zimmern guter öffentlicher Verkehrsanbindung Nähe zu Universität oder FH funktionalem Grundriss moderaten laufenden Kosten nachvollziehbarer Miethistorie Stadtteile wie Lend, Eggenberg oder Jakomini können dabei völlig unterschiedliche Käufergruppen und Preisniveaus aufweisen. Deshalb reicht es nicht, einfach einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für „Graz“ anzusetzen. Einen detaillierteren Überblick über die aktuelle Entwicklung von Kaufpreisen, Mietmarkt und Nachfrage finden Eigentümer in unserem Immobilienmarktbericht Graz & Steiermark – 1. Quartal 2026. Dort gehen wir unter anderem auf die Stabilisierung des Kaufmarktes und die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen ein. Warum der Markt 2026 für Verkäufer wieder interessanter wird Der Immobilienmarkt in Graz und der Steiermark zeigt sich 2026 insgesamt stabiler. Viele Verkäufer haben ihre Preisvorstellungen inzwischen stärker an die Marktrealität angepasst. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Gerade für Anleger kann das interessant sein, weil vermietete Wohnungen laufende Einnahmen bieten und Leerstandsrisiken zunächst reduzieren können. Das bedeutet aber nicht, dass jede vermietete Wohnung automatisch gut oder teuer verkäuflich ist. Entscheidend bleiben: Lage Mietvertrag Miethöhe Zustand Rücklage laufende Kosten Angebotspreis Käuferzielgruppe Typische Fehler beim Verkauf einer vermieteten Wohnung 1. Den Preis einer freien Wohnung ansetzen Eine vermietete Wohnung muss aus Sicht der tatsächlichen Käufergruppe bewertet werden. Gerade bei der Preisfestsetzung lohnt sich eine klare Strategie. Mehr dazu finden Eigentümer in unserem Beitrag zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf. 2. Mietvertrag nicht vollständig bereitstellen Anleger möchten die Vertragsbedingungen genau kennen. 3. Keine Rendite darstellen Interessenten müssen sich sämtliche Zahlen selbst zusammensuchen. 4. Mit theoretischen Fantasiemieten rechnen Entscheidend ist zunächst die reale rechtliche und wirtschaftliche Situation. 5. Den Mieter nicht professionell einbinden Besichtigungen müssen organisiert und die Privatsphäre des Mieters respektiert werden. 6. Falsche Zielgruppe ansprechen Eine langfristig vermietete Anlegerwohnung sollte anders vermarktet werden als eine sofort beziehbare Familienwohnung. Wie wir vermietete Wohnungen vermarkten Bei einer Anlegerwohnung konzentrieren wir uns nicht ausschließlich auf schöne Bilder. Wir bereiten insbesondere die wirtschaftlichen Informationen verständlich auf. Dazu gehören beispielsweise: Kaufpreis aktuelle Mieteinnahmen Wohnfläche Betriebskosten Mietvertragsdauer Renditebetrachtung Rücklagenstand mögliche zukünftige Investitionen Zusätzlich bleiben natürlich professionelle Fotos, Grundrisse, Videorundgänge und eine gute Präsentation wichtig. Die Kombination aus Emotion und Zahlen verkauft eine Anlegerimmobilie. Bei Immobilien mit besonders hoher Nachfrage kann zusätzlich eine alternative Vermarktungsstrategie sinnvoll sein. Wann beispielsweise ein Bieterverfahren infrage kommt, erklären wir in unserem Beitrag „Bieterverfahren beim Immobilienverkauf – sinnvoll oder nicht?“. Auch dort ist eine realistische Preiseinschätzung die Grundlage der Vermarktung. Fazit Eine vermietete Wohnung lässt sich grundsätzlich gut verkaufen. Entscheidend ist jedoch, sie nicht wie eine freie Eigentumswohnung zu behandeln. Vor dem Verkaufsstart sollten insbesondere drei Fragen beantwortet werden: Wie ist der Mietvertrag rechtlich gestaltet? Welchen Marktwert hat die Wohnung im vermieteten Zustand? Welche Käufergruppe soll angesprochen werden? Erst danach sollten Angebotspreis und Vermarktungsstrategie festgelegt werden. Sie besitzen eine vermietete Wohnung in Graz? Wir analysieren den aktuellen Marktwert, das bestehende Mietverhältnis aus Vermarktungssicht und die passende Käuferzielgruppe. Anschließend zeigen wir Ihnen, mit welcher Verkaufsstrategie Ihre Wohnung am sinnvollsten positioniert werden kann. 👉 Kostenlose Immobilienbewertung für Ihre Wohnung in Graz anfordern. FAQ Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen? Ja. Ein bestehendes Mietverhältnis verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Endet der Mietvertrag automatisch durch den Verkauf? Nein. Ein Eigentümerwechsel führt grundsätzlich nicht automatisch dazu, dass ein bestehender Mietvertrag endet. Ist eine vermietete Wohnung weniger wert? Nicht zwangsläufig. Der Wert hängt unter anderem von Miethöhe, Mietvertrag, Lage, Zustand, Restlaufzeit und Rendite ab. Wer kauft vermietete Wohnungen? In erster Linie Anleger und Investoren, die laufende Mieteinnahmen erzielen möchten. Soll ich vor dem Verkauf noch neu vermieten? Das sollte vorher strategisch geprüft werden. Eine Neuvermietung kann Anleger ansprechen, gleichzeitig aber Eigennutzer als Käufergruppe ausschließen. Braucht ein Käufer den Mietvertrag? Für eine seriöse Kaufentscheidung sollte der bestehende Mietvertrag einschließlich relevanter Nachträge und wirtschaftlicher Informationen vollständig offengelegt werden. Wie berechnet man die Rendite einer Anlegerwohnung? Eine einfache Bruttorendite ergibt sich aus: Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 Für eine tatsächliche Investitionsrechnung müssen jedoch weitere Kosten berücksichtigt werden.

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Häufige Fragen

Was kostet ein Immobilienmakler?

Die Maklerprovision ist gesetzlich geregelt und wird grundsätzlich nur im Erfolgsfall fällig.

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Bei der Bewertung werden Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktpreise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?

Die Vermarktungsdauer hängt von Lage, Preisgestaltung und Nachfrage ab. Durch professionelle Vermarktung kann die Verkaufszeit oft deutlich verkürzt werden.

Ist die Immobilienbewertung kostenlos?

Ja, unsere erste Marktwerteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.

 

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