Sonnige 102m² große, 4 Zi-ETW mit Burgblick, Garage & Kamin-Bonus

Verkauft wird eine großzügige 4-Zimmer-Eigentumswohnung in sonniger, ruhiger und dennoch zentraler Ortslage in Eppenstein. Die Wohnung befindet sich im 2. Stock und mit nur 11 Wohneinheiten bietet das Haus eine familiäre Atmosphäre in massiver Bauweise. Dank der Süd-West-Ausrichtung genießen Sie lichtdurchflutete Räume und einen direkten Blick auf die Burgruine, die an den Wochenenden stimmungsvoll beleuchtet wird.

Das Gebäude selbst ist zukunftssicher aufgestellt: Es wurde 2015/2016 umfassend energetisch generalsaniert, also die teuren Gewerke am Haus sind bereits erledigt:
* Neue Pellets-Zentralheizung (umweltfreundlich & effizient)
* Neue Alufenster mit Jalousien
* Vollständige Fassaden- und Dachbodendämmung
* Neue Balkongeländer & saniertes Stiegenhaus
* Neue Dacheindeckung

Innenraum mit Potenzial:
Die Wohnung ist bereits geräumt (bis auf die Küche aus 2013) und wartet auf Ihre Modernisierungsideen. Nach 47 Jahren bietet es sich an, die klassischen Türen, die Parkettböden sowie die Fliesen im Bad nach eigenem Geschmack zu erneuern.
Dank der neu isolierten Außenwände sind die Heizkosten niedrig, das Raumklima perfekt, es bleibt im Winter wohlig warm und im Sommer angenehm kühl.

Besondere Highlights der Wohnung:
* Wohnbereich: Großzügiges Wohnzimmer (27m²) mit direktem Zugang zur 6,1 m² Loggia.
* Exklusiv-Bonus: Das Wohnzimmer verfügt über einen genehmigten Kaminanschluss – einer von nur zwei Anschlüssen im gesamten Haus!
* Loggia: Die große, überdachte Süd-Loggia ist quadratisch geschnitten und perfekt nutzbar für entspannte Stunden.
* Lebensqualität: Ein nützlicher Luxus ist das extrem weiche Quellwasser (1,8 – 2 dH). Es schont Armaturen und Geräte, spart Waschmittel und lässt Tee sowie Kaffee hervorragend schmecken.
* Raumaufteilung: 3 flexibel nutzbare Schlafzimmer (Schlafzimmer, Kinder, Büro/ Gäste), Bad mit barrierefreier Dusche, separates WC und ein praktischer Abstellraum.
* Barrierefreiheit-Option: Ein Treppenlift wurde erst im Jänner 2026 bis in den 1. Stock installiert und kann bei Bedarf kostengünstig in den 2. Stock erweitert werden.
* Zweitwohnsitzfähig (ohne Gemeindeabgabe)

Stauraum & Zubehör:
* Eigene Garage mit Rolltor inklusive.
* Uneinsichtiges Kellerabteil (ca. 12 m²) mit eigenem Fenster inklusive.
* Großer Gemeinschafts-Dachboden zum Wäscheaufhängen.
* Riesige, parkähnliche Gemeinschaftsgartenanlage mit Sitzmöglichkeiten im Sommer.
* Abstellmöglichkeit für Fahrräder im Kellergeschoß.

Lage & Infrastruktur:
Ländliche Idylle mit perfekter Anbindung und Top-Versorgung.

Eppenstein bietet eine Lebensqualität, die Seltenheitswert hat:
* Historischer Ausblick: Genießen Sie in den Wohnräumen den direkten Blick auf die Burgruine
Eppenstein, die an den Wochenenden stimmungsvoll beleuchtet wird.
* 7-Tage-Nahversorgung: Schräg gegenüber befindet sich ein „Landlebtauf“-Markt inklusive Tankstelle (Treibstoffe zu Bestpreisen, Autowaschbox). Der Shop bietet von Mo–So ein Vollsortiment (über 2.200 Produkte), frisches Gebäck, ein Bistro, Lotto/Toto sowie einen Post-Partner. Ein Bäcker liefert zudem jeden Donnerstag Köstlichkeiten direkt ins Haus.
* Regionale Genüsse: In unmittelbarer Nähe finden Sie Hofläden wie das „Sagenhaftes Zirbenland“
(Ab-Hof-Verkauf) und den saisonalen e5 Genussladen mit Spezialitäten wie Fisch, Fleisch, Wildfrüchten und Zirbenprodukten.
* Familie & Bildung: Ein familiärer Kindergarten mit Kita liegt direkt gegenüber. Die Volksschule bzw. die Mittelschule im 3 km entfernten Weißkirchen ist sicher und schnell mit dem Schulbus erreichbar.
* Natur & Freizeit: Das Haus liegt direkt am Rad- und Spazierweg. Der riesige Gemeinschaftsgarten lädt zum Verweilen ein (Sitzbänke vorhanden).

Sonstiges:

Eckdaten & Kaufpreis:
* Wohnfläche: 102,10 m² | Zimmer: 4
* Kaufpreis: 129.000 € (dazu kommt die Übernahme des aushaftenden Sanierungsdarlehens von ca. 18.000 €, Abzüglich Förderung 6.000 €).
* Ein aktueller Energieausweis liegt vor.

Betriebskosten 2026:
440,2€ pro Monat, Zusammensetzung:
Zuschuss/Förderung: +60€, -192,2€ Sanierungskredit, -107€ BK-Vorauszahlung, Verwaltungskosten -32€, Rücklage Instandhaltung: -103€, Heizkosten -43€, USt Vorschreibung -23€  = 440,2€

Investieren Sie in Eigentum und besitzen Sie eine gute und sichere Wertanlage für die Zukunft!

Gute Infrastruktur vorhanden!

Sehr gepflegtes Wohnhaus
Perfekte Raumaufteilung
Überdachte, quadratisch geschnittene Loggia
Garage
Großzügiger ideeler Grundstücksanteil