Der Kaufpreis ist nicht die ganze Rechnung
Eine Eigentumswohnung kostet 200.000 Euro. Die Finanzierung passt, die Wohnung gefällt und auch die monatlichen Betriebskosten wirken vernünftig.
Damit ist die wirtschaftliche Prüfung aber noch nicht abgeschlossen.
Wer Wohnungseigentum kauft, erwirbt nicht nur die Räume hinter der Wohnungstür. Er wird Teil einer Eigentümergemeinschaft.
Dach, Fassade, Lift, Leitungen, Allgemeinflächen und andere Teile des Hauses können deshalb langfristig ebenso wichtig werden wie Küche oder Badezimmer.
Die Arbeiterkammer empfiehlt vor dem Kauf ausdrücklich, unter anderem Betriebskosten, Rücklagen, geplante Sanierungen, Wohnungseigentums- und Verwaltervertrag sowie Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen zu prüfen.
Was ist die Rücklage einer Eigentümergemeinschaft?
Die Rücklage dient dazu, zukünftige Aufwendungen der Liegenschaft zu finanzieren.
Ein hoher Rücklagenstand ist allerdings nicht automatisch gut und ein niedriger nicht automatisch schlecht.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen vorhandenem Geld und künftigem Investitionsbedarf.
Beispiel:
Haus A verfügt über eine hohe Rücklage, benötigt aber in Kürze Dach- und Fassadensanierung.
Haus B hat weniger Rücklage, wurde aber gerade umfassend saniert.
Nur die Zahl auf dem Konto zu vergleichen, würde daher wenig aussagen.
Warum die Vorausschau so wichtig ist
Die Hausverwaltung muss jährlich eine Vorausschau erstellen. Darin sollen unter anderem größere notwendige Erhaltungsarbeiten, geplante Verbesserungen, erforderliche Rücklagenbeiträge und vorhersehbare Bewirtschaftungskosten enthalten sein.
Für Käufer ist dieses Dokument besonders wertvoll.
Es kann Hinweise geben auf:
- geplante Fassadenarbeiten,
- Dachsanierung,
- Liftmaßnahmen,
- Fenster- oder Leitungsprojekte,
- Veränderungen der Rücklagenbeiträge,
- andere absehbare Kosten.
Die Vorausschau ist deshalb ein Dokument, das wir bei einer ernsthaften Kaufprüfung nicht ignorieren würden.
Warum Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen?
In Protokollen finden sich häufig Informationen, die auf den ersten Blick weder im Inserat noch bei einer Besichtigung sichtbar sind.
Beispielsweise Diskussionen über:
Sanierungen, Feuchtigkeit, Lift, Fassade, Dach, Allgemeinflächen, Hausverwaltung oder geplante Investitionen.
Nicht jede Diskussion führt tatsächlich zu einer Maßnahme.
Aber wiederkehrende Themen können Hinweise liefern, welche Fragen ein Käufer vor Unterzeichnung eines Kaufanbots stellen sollte.
Die Arbeiterkammer empfiehlt ausdrücklich, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen.
Betriebskosten richtig einordnen
„Betriebskosten 250 Euro“ sagt zunächst wenig.
Käufer sollten klären, welche Bestandteile in der monatlichen Vorschreibung enthalten sind.
Dazu können je nach Liegenschaft beispielsweise laufende Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Rücklage oder Heizkosten kommen.
Für einen seriösen Vergleich zweier Wohnungen sollten daher möglichst dieselben Kostenbestandteile gegenübergestellt werden.
Welche Rolle spielt der Zustand des gesamten Hauses?
Eine frisch sanierte Wohnung kann sich in einem Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf befinden.
Umgekehrt kann eine optisch ältere Wohnung Teil eines technisch bereits umfassend sanierten Hauses sein.
Bei einer Besichtigung sollten Käufer daher nicht ausschließlich auf Badezimmer, Küche und Böden achten.
Auch folgende Bereiche verdienen Aufmerksamkeit:
Fassade, Dach, Fenster, Keller, Stiegenhaus, Lift und erkennbare Feuchtigkeit.
Weitere praktische Punkte haben wir in unserem Ratgeber zur Immobilienbesichtigung in Graz zusammengefasst.
Kaufanbot nicht vorschnell unterschreiben
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Ein Kaufanbot ist nicht bloß eine unverbindliche Interessensbekundung.
Die Arbeiterkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass ein verbindliches Kaufanbot grundsätzlich für den vereinbarten Zeitraum bindend ist; gesetzliche Rücktrittsrechte bestehen nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Deshalb sollte die Prüfung wichtiger Unterlagen möglichst vor der Unterschrift erfolgen.
Das gilt besonders dann, wenn offene Fragen zu Rücklage, Sanierungen oder Eigentümergemeinschaft bestehen.
Rücklage und Kaufpreis gemeinsam betrachten
Zwei Wohnungen mit demselben Kaufpreis können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.
Angenommen:
Wohnung A kostet 200.000 Euro und befindet sich in einem Haus mit gut dokumentiertem Sanierungsstand.
Wohnung B kostet ebenfalls 200.000 Euro, aber größere Maßnahmen stehen im Raum.
Der Kaufpreis allein zeigt diesen Unterschied nicht.
Deshalb gehören Kaufpreis, laufende Kosten und absehbarer Investitionsbedarf zusammen betrachtet.
Zusätzlich sollten Käufer die allgemeinen Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Einen Überblick dazu bietet unser Beitrag über die Kaufnebenkosten in Österreich.
Welche Unterlagen sollten Käufer anfordern?
Vor einer endgültigen Kaufentscheidung sind – abhängig vom Objekt – insbesondere folgende Dokumente interessant:
Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Betriebskostenabrechnung, aktuelle Vorschreibung, Rücklageninformation, Vorausschau der Hausverwaltung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis und Informationen zu bereits durchgeführten Sanierungen.
Auch ein Blick auf die Finanzierung gehört selbstverständlich zur Gesamtbetrachtung. Warum Makler und Finanzierungsberatung idealerweise früh zusammenspielen, erklären wir im Beitrag zur Immobilienfinanzierung in Österreich.
Was bedeutet eine niedrige Rücklage?
Nicht automatisch ein Problem.
Die Arbeiterkammer weist darauf hin, dass es für Rücklagen gesetzliche Vorgaben gibt und unter bestimmten Voraussetzungen auch niedrigere Beiträge möglich sein können, etwa bei einer ausreichend hohen vorhandenen Rücklage oder einem kürzlich neu errichteten beziehungsweise umfassend sanierten Gebäude.
Deshalb sollte nicht nur gefragt werden:
„Wie hoch ist die Rücklage?“
Sondern:
„Welche Maßnahmen stehen dem vorhandenen Rücklagenstand gegenüber?“
Diese zweite Frage ist meistens wesentlich aussagekräftiger.
Sinngemäßes Kurzinterview mit Ing. Klaus Interkörner
Die folgende Passage ist eine redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung und kein wörtliches Interview.
Herr Interkörner, worauf schauen Käufer bei einer Wohnung oft zuerst?
Natürlich auf die Wohnung selbst: Raumaufteilung, Küche, Bad, Balkon und Zustand. Das ist verständlich. Bei einer Eigentumswohnung gehört aber auch das gesamte Gebäude zur Kaufentscheidung.
Welches Dokument würden Sie zusätzlich zur Betriebskostenabrechnung ansehen?
Die Vorausschau und die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind sehr interessant. Dort erkennt man häufig, welche Themen die Eigentümergemeinschaft beschäftigen und welche Maßnahmen diskutiert werden.
Ist eine niedrige Rücklage automatisch schlecht?
Nein. Die Zahl muss immer gemeinsam mit dem Zustand des Hauses betrachtet werden. Wenn gerade umfassend saniert wurde, kann die Situation eine völlig andere sein als bei einem Gebäude mit mehreren offenen Maßnahmen.
Wann sollte ein Käufer diese Fragen stellen?
Möglichst bevor ein verbindliches Kaufanbot unterschrieben wird. Je früher offene Punkte geklärt sind, desto fundierter kann die Kaufentscheidung getroffen werden.
Fazit
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht nur die Wohnung prüfen.
Mindestens ebenso wichtig sind die wirtschaftliche Situation und der technische Zustand der gesamten Liegenschaft.
Rücklage, Vorausschau, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Betriebskosten können wertvolle Hinweise liefern.
Wer diese Unterlagen rechtzeitig prüft, kann die tatsächlichen langfristigen Kosten einer Wohnung wesentlich besser einschätzen.
Aktuelle Eigentumswohnungen finden Sie in der Immobilienübersicht von Papst Immobilien.
