Was hat sich 2026 für Vermieter geändert?
Wer 2026 eine Wohnung neu vermietet, sollte ältere Mietvertragsvorlagen nicht ungeprüft weiterverwenden. Seit 1. Jänner 2026 gelten insbesondere neue Regeln für die Wertsicherung von Wohnungsmieten und für die Mindestbefristung bestimmter Mietverträge.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt die Mindestbefristung für unternehmerische Vermieter grundsätzlich fünf Jahre. Bei Vermietern, die keine Unternehmer im Sinne der gesetzlichen Regelung sind, kann weiterhin eine dreijährige Mindestbefristung möglich sein.
Zusätzlich wurden die Regeln für vertragliche Mietzinserhöhungen wesentlich verändert.
Rechtsstand: 15. September 2026.
Zuerst klären: Welches Mietrecht gilt für die Wohnung?
Nicht jede Mietwohnung unterliegt denselben Regeln.
Vor Festlegung von Mietzins und Vertrag sollte deshalb geklärt werden, ob das Mietrechtsgesetz:
- voll,
- teilweise oder
- nicht
auf das konkrete Mietverhältnis anzuwenden ist.
Diese Einordnung kann unter anderem vom Gebäudealter, der Art des Gebäudes, Förderung und weiteren rechtlichen Faktoren abhängen.
Sie beeinflusst beispielsweise:
- zulässige Mietzinshöhe,
- Befristung,
- Kündigung,
- Betriebskosten,
- Wertsicherung.
Deshalb sollte die Frage vor Veröffentlichung des Inserats geklärt werden.
Welche Mindestbefristung gilt seit 2026?
Mit 1. Jänner 2026 wurde die gesetzliche Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG grundsätzlich von drei auf fünf Jahre verlängert, wenn der Vermieter als Unternehmer einzustufen ist.
Für Vermieter, die sich erfolgreich auf fehlende Unternehmereigenschaft berufen können, bleibt grundsätzlich die dreijährige Mindestbefristung bestehen.
Die Änderung betrifft auch entsprechende Vertragsverlängerungen und die gesetzlich geregelte stillschweigende Verlängerung.
Die pauschale Aussage
„Seit 2026 muss jeder Mietvertrag fünf Jahre laufen“
ist daher falsch.
Entscheidend sind Anwendungsbereich und Vermietereigenschaft.
Warum Vermieter die Unternehmereigenschaft nicht selbst erraten sollten
Ob ein Vermieter rechtlich als Unternehmer gilt, lässt sich nicht allein anhand der Anzahl der Wohnungen beantworten.
Die Beurteilung kann vom Umfang und der Organisation der Vermietungstätigkeit abhängen.
Wer mehrere Immobilien vermietet oder die Vermietung strukturiert wirtschaftlich betreibt, sollte deshalb vor Verwendung einer dreijährigen Befristung prüfen lassen, welche Regelung tatsächlich anwendbar ist.
Ein zu kurz befristeter Vertrag kann erhebliche rechtliche Folgen haben.
Was gilt 2026 für Wertsicherungsklauseln?
Auch bei Mietzinserhöhungen hat sich die Rechtslage verändert.
Seit 1. Jänner 2026 gilt für Wohnungsmietverhältnisse im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein neuer gesetzlicher Rahmen für vertragliche Wertsicherungen.
Eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung kann grundsätzlich nur noch einmal jährlich erfolgen und nicht beliebig während des Jahres vorgenommen werden. Die gesetzliche Systematik knüpft an den April an.
Liegt die maßgebliche Vorjahresinflation über drei Prozent, wird der über drei Prozent liegende Anteil nur zur Hälfte berücksichtigt.
Zusätzlich bestehen im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRG für 2026 und 2027 besondere Begrenzungen.
Für 2026 beträgt die Anhebungsgrenze grundsätzlich ein Prozent, für 2027 zwei Prozent.
Bedeutet das, dass Betriebskosten 2026 nicht steigen dürfen?
Nein.
Die neuen Beschränkungen betreffen den Hauptmietzins beziehungsweise dessen Wertsicherung.
Betriebskosten sind davon zu unterscheiden.
Die Arbeiterkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass Betriebskosten auch unabhängig davon angepasst werden können, wenn sich die entsprechenden Kosten verändern.
Für Vermieter ist deshalb eine saubere Trennung wichtig zwischen:
Hauptmietzins + Betriebskosten + Heizkosten + sonstigen zulässigen Positionen.
Was muss vor der Festlegung des Mietpreises geprüft werden?
Der Markt beantwortet nur eine von zwei Fragen:
Welche Miete wären Interessenten bereit zu bezahlen?
Die zweite Frage lautet:
Welche Miete darf rechtlich verlangt werden?
Diese beiden Beträge müssen nicht identisch sein.
Vor der Vermietung sollte deshalb geklärt werden:
- MRG-Anwendungsbereich,
- allfällige Mietzinsbegrenzung,
- Richtwert beziehungsweise sonstige Mietzinsbildung,
- zulässige Zu- und Abschläge,
- Befristungsabschlag, sofern relevant,
- Betriebskosten,
- Umsatzsteuer, sofern relevant,
- Wertsicherung.
Erst danach sollte der Angebotspreis festgelegt werden.
Welche Rolle spielt der Energieausweis?
Auch bei der Vermietung gehört der Energieausweis zu den Themen, die vor Veröffentlichung des Inserats geprüft werden sollten.
Papst Immobilien hat die seit Juli 2026 geänderten Anforderungen bereits im Ratgeber zum Energieausweis beim Immobilienverkauf und bei Immobilienanzeigen behandelt.
Vor allem bei älteren Wohnungen sollte kontrolliert werden, ob ein gültiger Energieausweis des Gebäudes vorliegt.
Bei einer Eigentumswohnung ist dafür häufig die Hausverwaltung der erste Ansprechpartner.
Wer bezahlt den Immobilienmakler bei einer Mietwohnung?
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das sogenannte Besteller- beziehungsweise Erstauftraggeberprinzip.
Vereinfacht bedeutet das:
Wer den Makler zuerst beauftragt, trägt grundsätzlich die Provision.
In der üblichen Konstellation beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermietung. Dann fällt für den Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Maklerprovision an.
Mieter können nur in bestimmten Fällen provisionspflichtig werden, insbesondere wenn sie selbst einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen.
Was sollte ein professionelles Mietinserat enthalten?
Ein gutes Mietinserat sollte Interessenten die wichtigsten wirtschaftlichen und räumlichen Informationen verständlich vermitteln.
Dazu gehören beispielsweise:
- Wohnfläche,
- Zimmer,
- Grundriss,
- Stockwerk,
- Lift,
- Balkon, Terrasse oder Garten,
- Küche,
- Kellerabteil,
- Stellplatz,
- Heizsystem,
- Energiekennzahlen,
- Hauptmietzins,
- Betriebskosten,
- Heizkosten, soweit bekannt,
- Kaution,
- Befristung,
- Verfügbarkeit.
Unklare Gesamtpreise führen zu unnötigen Rückfragen.
Interessenten möchten möglichst schnell erkennen:
Was kostet mich die Wohnung tatsächlich pro Monat?
Welche Mieter sollten angesprochen werden?
Die Zielgruppe ergibt sich aus der Wohnung.
Eine kleine Wohnung nahe einer Universität spricht andere Interessenten an als eine Vierzimmerwohnung mit Garten.
Eine gute Vermarktung definiert deshalb zuerst:
Wer kann diese Wohnung sinnvoll nutzen?
Danach werden Fotos, Beschreibung und Vermarktung darauf abgestimmt.
Papst Immobilien vermittelt aktuell selbst unterschiedliche Mietwohnungen in Graz und der Steiermark; die Bandbreite reicht von kompakten Einzimmerwohnungen bis zu größeren Familien- und WG-tauglichen Einheiten.
Welche Unterlagen sollte ein Vermieter vom Interessenten verlangen?
Die Bonitätsprüfung sollte verhältnismäßig und datenschutzkonform erfolgen.
Je nach Situation können beispielsweise Einkommensnachweise oder andere geeignete Bonitätsinformationen relevant sein.
Es sollte jedoch nicht wahllos jede denkbare persönliche Information verlangt werden.
Ziel ist eine sachliche Einschätzung:
Kann der Interessent die vereinbarte Miete voraussichtlich dauerhaft bezahlen?
Persönliche Sympathie ersetzt keine Bonitätsprüfung – und eine Bonitätsprüfung sollte umgekehrt nicht zu einer unnötigen Sammlung personenbezogener Daten werden.
Kaution klar vereinbaren
Die Kaution dient der Absicherung bestimmter Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Höhe, Zahlungsweise und Verwahrung sollten im Mietvertrag klar geregelt sein.
In der Praxis werden häufig mehrere Bruttomonatsmieten vereinbart.
Pauschale Aussagen wie „gesetzlich sind immer genau drei Monatsmieten vorgeschrieben“ wären jedoch falsch.
Die konkrete Angemessenheit ist im Einzelfall zu beurteilen.
Wohnungsübergabe dokumentieren
Auch bei einer Vermietung sollte die Übergabe schriftlich dokumentiert werden.
Festgehalten werden sollten insbesondere:
- Zustand der Wohnung,
- vorhandene Mängel,
- Zählerstände,
- Schlüsselanzahl,
- Inventar,
- Fotos.
Das schützt beide Seiten.
Der bereits veröffentlichte Papst-Ratgeber zur Wohnungsübergabe nach einem Immobilienkauf behandelt eine ähnliche Dokumentationslogik aus Käufersicht.
Bei Mietwohnungen sollte das Übergabeprotokoll entsprechend auf das Mietverhältnis abgestimmt werden.
Vermietung und späterer Verkauf zusammendenken
Wer heute eine Eigentumswohnung vermietet, sollte auch überlegen, was in den kommenden Jahren mit der Immobilie geplant ist.
Eine langfristige Befristung kann sinnvoll sein.
Plant der Eigentümer jedoch möglicherweise einen Verkauf, beeinflusst ein bestehender Mietvertrag später die Käuferzielgruppe.
Eine vermietete Wohnung richtet sich primär an Anleger.
Eine freie Wohnung kann zusätzlich Eigennutzer ansprechen.
Der Papst-Ratgeber Vermietete Wohnung in Graz verkaufen erklärt diese Unterschiede ausführlich.
Deshalb sollte die Entscheidung über eine neue Vermietung nicht vollständig losgelöst von der langfristigen Immobilienstrategie getroffen werden.
FAQ zur Wohnungsvermietung 2026
Muss ein Mietvertrag 2026 immer fünf Jahre befristet werden?
Nein. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt die fünfjährige Mindestbefristung grundsätzlich für unternehmerische Vermieter. Für Vermieter ohne Unternehmereigenschaft kann weiterhin eine dreijährige Mindestbefristung gelten.
Kann ich weiterhin unbefristet vermieten?
Ja. Die gesetzlichen Mindestfristen betreffen befristete Mietverträge. Ein unbefristeter Mietvertrag ist grundsätzlich weiterhin möglich.
Darf ich die Miete jedes Jahr mit dem VPI erhöhen?
Eine vertragliche Wertsicherung muss seit 2026 die neuen gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gelten insbesondere zeitliche und betragsmäßige Beschränkungen.
Darf ich die Betriebskosten erhöhen?
Die neuen Beschränkungen der Wertsicherung des Hauptmietzinses bedeuten nicht, dass Betriebskosten unverändert bleiben müssen. Betriebskosten folgen eigenen Regeln.
Muss der Mieter eine Maklerprovision bezahlen?
Wenn der Vermieter den Makler zuerst mit der Vermittlung der Mietwohnung beauftragt hat, fällt für den Mieter grundsätzlich keine Maklerprovision an. Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023.
Sind drei Monatsmieten Kaution gesetzlich vorgeschrieben?
Nein. Drei Bruttomonatsmieten sind eine häufige Gestaltung in der Praxis, aber nicht pauschal die gesetzlich zwingende Höhe für jedes Mietverhältnis.
Sollte ich vor der Vermietung bereits an einen späteren Verkauf denken?
Ja. Mietvertragsdauer, Mietzins und Befristung können später die Käuferzielgruppe und damit die Vermarktungsmöglichkeiten beeinflussen.
Zusammenfassung: Vermietung 2026 beginnt mit der rechtlichen Einordnung
Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte nicht mit dem Inserat beginnen.
Die sinnvollere Reihenfolge lautet:
MRG-Anwendungsbereich prüfen → Mietzins klären → Befristung festlegen → Wertsicherung prüfen → Unterlagen vorbereiten → Zielgruppe definieren → vermarkten → Mietvertrag → Übergabe.
Besonders seit den Änderungen mit 1. Jänner 2026 sollten ältere Vertragsvorlagen nicht ungeprüft weiterverwendet werden.
Papst Immobilien unterstützt Eigentümer in Graz und der Steiermark bei der Vermarktung und Auswahl geeigneter Mietinteressenten. Die rechtliche Gestaltung des konkreten Mietvertrags sollte bei Zweifelsfragen fachlich geprüft werden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: 15. September 2026.
