Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Eine Immobilie kann innerhalb weniger Wochen einen passenden Käufer finden – bei anderen Objekten dauert die Vermarktung mehrere Monate. Eine seriöse fixe Verkaufsdauer gibt es nicht. Entscheidend sind vor allem Marktwert, Angebotspreis, Nachfrage, Objektart, Unterlagen, Finanzierung des Käufers und die gewählte Verkaufsstrategie.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen zwei Zeiträumen:
Vermarktungsdauer: vom Verkaufsstart bis zur Annahme eines Kaufanbots.
Gesamtabwicklung: von der Vorbereitung bis zu Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Diese beiden Zeiträume werden häufig miteinander verwechselt.
Der Immobilienverkauf beginnt vor dem Inserat
Viele Eigentümer betrachten den Tag, an dem das Inserat online geht, als Beginn des Verkaufs.
Professionell vorbereitet beginnt der Prozess früher.
Vor der Veröffentlichung sollten zumindest folgende Punkte geklärt sein:
- realistischer Marktwert,
- Verkaufsstrategie,
- Grundbuch,
- Energieausweis,
- Grundrisse und Flächen,
- wesentliche Objektunterlagen,
- Zustand und Präsentation,
- gewünschter Übergabetermin.
Welche Dokumente typischerweise benötigt werden, erklären wir ausführlich im Ratgeber zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf.
Fehlende Unterlagen sind nicht nur ein organisatorisches Problem. Sie können später den gesamten Verkauf verzögern.
Phase 1: Bewertung und Verkaufsvorbereitung
Am Anfang steht die Frage:
Was ist die Immobilie am aktuellen Markt realistisch wert?
Der Angebotspreis sollte nicht aus dem ursprünglichen Kaufpreis, den eigenen Investitionen oder den Inseratspreisen der Nachbarn abgeleitet werden.
Entscheidend ist, welchen Preis der Markt für die konkrete Immobilie akzeptiert.
Bei einer Marktwerteinschätzung werden beispielsweise berücksichtigt:
- Mikrolage,
- Wohn- und Nutzfläche,
- Grundstück,
- Zustand,
- Ausstattung,
- Baujahr,
- Außenflächen,
- Stellplätze,
- Energieeffizienz,
- vergleichbare Verkäufe,
- aktuelle Konkurrenzangebote,
- Nachfrage der Käuferzielgruppe.
Über die Immobilienbewertung von Papst Immobilien können Eigentümer dafür eine erste Einschätzung anfordern.
Wie viel Zeit sollte man für die Vorbereitung einplanen?
Das hängt stark von der Immobilie ab.
Bei einer gut dokumentierten Eigentumswohnung können viele Unterlagen rasch vorhanden sein.
Bei einem älteren Einfamilienhaus können dagegen Einreichpläne, Informationen über Zu- und Umbauten, Energieausweis oder andere Unterlagen erst beschafft werden müssen.
Deshalb empfehlen wir:
Nicht erst dann mit der Vorbereitung beginnen, wenn die Immobilie sofort verkauft werden muss.
Je früher die Unterlagen vollständig sind, desto mehr Entscheidungsfreiheit bleibt beim eigentlichen Verkauf.
Phase 2: Fotos, Grundriss, Video und Exposé
Ist die Verkaufsstrategie festgelegt, wird die Immobilie für den Markt aufbereitet.
Dazu können je nach Objekt gehören:
- professionelle Immobilienfotografie,
- Videorundgang,
- Drohnenaufnahmen,
- Grundrissaufbereitung,
- 3D-Grundriss,
- Exposé,
- Standortinformationen,
- Aufbereitung der Objektdaten.
Diese Phase sollte nicht unnötig übersprungen werden.
Ein Inserat, das schnell mit Handyfotos online gestellt wird, spart vielleicht einige Tage – kann aber anschließend über Wochen weniger Nachfrage erzeugen.
Gerade der erste Marktauftritt ist wichtig.
Eine Immobilie ist für Kaufinteressenten unmittelbar nach Veröffentlichung neu. In dieser Phase wird sie von bereits aktiv suchenden Käufern besonders wahrgenommen.
Phase 3: Der eigentliche Vermarktungsstart
Nach Veröffentlichung zeigt sich relativ schnell, wie der Markt auf Preis und Präsentation reagiert.
Dabei sollten nicht nur die Anzahl der Anfragen betrachtet werden.
Wichtiger sind:
Wie viele passende Interessenten fragen an?
Wie viele vereinbaren eine Besichtigung?
Wie viele können den Kauf finanzieren?
Wie viele möchten anschließend ein Kaufanbot legen?
100 oberflächliche Portalaufrufe sind weniger wert als drei ernsthafte und finanzierungsfähige Interessenten.
Warum ein zu hoher Angebotspreis den Verkauf verlängert
Der Angebotspreis gehört zu den wichtigsten Faktoren für die Verkaufsdauer.
Wird eine Immobilie deutlich oberhalb des Marktwertes angeboten, passiert häufig Folgendes:
Interessenten sehen das Objekt, vergleichen es mit anderen Angeboten und entscheiden sich gegen eine Anfrage.
Nach einigen Wochen wird der Preis reduziert.
Die Immobilie ist für aktive Käufer dann aber nicht mehr neu.
Weitere Reduktionen können folgen.
Dadurch entsteht ein Problem:
Eine Immobilie kann lange am Markt sein, obwohl grundsätzlich Nachfrage vorhanden wäre.
Der bestehende Papst-Ratgeber zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf behandelt genau diese Problematik ausführlich. Papst Immobilien
Phase 4: Besichtigungen und Interessentenprüfung
Nach den ersten qualifizierten Anfragen folgen Besichtigungen.
Papst Immobilien setzt dabei bewusst auf strukturierte Einzeltermine und Vorqualifizierung statt auf möglichst viele Termine.
Warum wir reguläre Besichtigungen nicht am Wochenende durchführen, erklären wir im Beitrag Immobilienbesichtigung in Graz – warum keine Termine am Wochenende?. Papst Immobilien
Für die Verkaufsdauer ist entscheidend, dass ernsthafte Interessenten nach der Besichtigung schnell die notwendigen Informationen erhalten.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Grundriss,
- Energieausweis,
- Betriebskosten,
- Rücklageninformation,
- Vorausschau,
- Eigentümerprotokolle,
- Bauunterlagen,
- Grundbuch,
- Informationen über Sanierungen.
Muss ein Käufer diese Unterlagen wochenlang nachfordern, verzögert sich häufig auch seine Finanzierungsentscheidung.
Phase 5: Finanzierung des Käufers
Ein Interessent kann eine Immobilie kaufen wollen – das bedeutet noch nicht automatisch, dass seine Bank den Kauf finanziert.
Gerade deshalb unterscheiden wir zwischen:
Kaufinteresse und finanzierungsfähigem Kaufinteresse.
Bei einer Finanzierung können Bank, Einkommen, Eigenmittel, Beleihungswert der Immobilie und weitere Faktoren eine Rolle spielen.
Der Ratgeber zur Immobilienfinanzierung in Österreich erklärt, warum eine frühe Abstimmung zwischen Käufer, Finanzierung und Immobilienvermittlung sinnvoll ist. Papst Immobilien
Für Verkäufer bedeutet das:
Ein Kaufanbot mit nachvollziehbar geklärter Finanzierung kann organisatorisch wertvoller sein als ein etwas höheres Angebot mit erheblichen Finanzierungsvorbehalten.
Phase 6: Das Kaufanbot
Ist sich ein Interessent sicher, folgt typischerweise ein schriftliches Kaufanbot.
Spätestens jetzt sollten wesentliche Punkte geklärt werden:
- Kaufpreis,
- Finanzierung,
- Bedingungen,
- Annahmefrist,
- Übergabetermin,
- Inventar,
- allfällige Ablösen.
Ein Kaufanbot ist keine bloße Interessensbekundung.
Wird es vom Verkäufer angenommen, können bereits wesentliche rechtliche Bindungen entstehen.
Deshalb sollte nicht nur auf den Kaufpreis geschaut werden.
Im Beitrag Kaufanbot beim Immobilienverkauf – was Verkäufer wissen sollten erklären wir diese Phase detaillierter. Papst Immobilien
Phase 7: Kaufvertrag und Treuhandabwicklung
Nach einem angenommenen Kaufanbot wird der Kaufvertrag ausgearbeitet.
In Österreich übernehmen diese Abwicklung üblicherweise Rechtsanwälte oder Notare.
Jetzt werden unter anderem geregelt:
- Kaufpreiszahlung,
- Treuhand,
- Lastenfreistellung,
- Eigentumsübertragung,
- Übergabe,
- Kosten und Gebühren,
- grundbücherliche Durchführung.
Besteht auf Verkäuferseite noch ein Kredit, muss zusätzlich die finanzierende Bank eingebunden werden.
Eine Immobilie kann grundsätzlich auch mit laufender Finanzierung verkauft werden. Wie das funktioniert, erklären wir im Beitrag Immobilie trotz Kredit verkaufen. Papst Immobilien
Phase 8: Kaufpreiszahlung und Übergabe
Die Schlüsselübergabe erfolgt nicht automatisch am Tag der Vertragsunterzeichnung.
Entscheidend ist die im Kaufvertrag vereinbarte Regelung.
Vor der Übergabe müssen typischerweise die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sein.
Bei der tatsächlichen Übergabe sollten insbesondere dokumentiert werden:
- Schlüssel,
- Zählerstände,
- Zustand,
- Inventar,
- vereinbarte Arbeiten,
- allfällige offene Punkte.
Erst damit ist der praktische Verkaufsprozess abgeschlossen.
Welche Immobilien verkaufen sich schneller?
Pauschal lässt sich das nicht nach Objektart beantworten.
Eine kleine Wohnung in guter Grazer Lage kann eine breite Zielgruppe besitzen.
Ein außergewöhnliches Haus mit sehr großem Grundstück kann dagegen weniger potenzielle Käufer ansprechen.
Umgekehrt kann auch eine sanierungsbedürftige Immobilie rasch verkauft werden, wenn Preis und Zielgruppe richtig gewählt sind.
Entscheidend ist das Verhältnis aus:
Immobilie + Preis + Nachfrage + Präsentation + Finanzierungsmöglichkeiten.
Welche Faktoren verlängern einen Immobilienverkauf?
Besonders häufig sehen wir Verzögerungen durch:
- unrealistischen Angebotspreis,
- fehlende Unterlagen,
- ungeklärte Eigentumsverhältnisse,
- Grundbuchsbelastungen,
- nicht dokumentierte Umbauten,
- fehlenden Energieausweis,
- schlechte Präsentation,
- falsche Zielgruppe,
- ungeklärte Käuferfinanzierung,
- unrealistische Übergabevorstellungen.
Viele dieser Punkte lassen sich bereits vor dem Verkaufsstart erkennen.
Sollte man bei wenigen Anfragen sofort den Preis reduzieren?
Nicht automatisch.
Zuerst sollte analysiert werden, warum die Nachfrage fehlt.
Mögliche Ursachen sind:
Preis, Fotos, Beschreibung, Grundriss, fehlende Informationen, falsche Zielgruppe oder tatsächlich geringe Nachfrage.
Eine Preisreduktion ist nur eine mögliche Maßnahme.
Wer lediglich alle zwei Wochen den Preis reduziert, ohne das eigentliche Problem zu analysieren, verbessert die Vermarktung nicht zwangsläufig.
Redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung: Patrick Großschädl, BSc
Wie lange sollte ein Eigentümer für einen Verkauf einplanen?
Ich würde nie versprechen, dass jede Immobilie innerhalb einer bestimmten Anzahl von Wochen verkauft ist. Entscheidend ist, dass der gesamte Prozess von Beginn an vorbereitet wird. Wer einen bestimmten Übergabetermin benötigt, sollte daher nicht erst wenige Wochen davor mit der Vermarktung beginnen.
Wann merkt man, dass die Preisstrategie nicht funktioniert?
Die Reaktion des Marktes liefert relativ früh Hinweise. Dabei betrachten wir nicht nur Portalaufrufe, sondern vor allem qualifizierte Anfragen, Besichtigungen und konkrete Kaufabsichten. Bleiben diese trotz guter Präsentation aus, muss die Positionierung analysiert werden.
Was verzögert Verkäufe am häufigsten?
Fehlende Unterlagen und ungeklärte Themen werden häufig unterschätzt. Wenn erst nach einem Kaufanbot auffällt, dass beispielsweise Bauunterlagen fehlen oder eine Belastung im Grundbuch geklärt werden muss, verliert man unnötig Zeit.
Was empfehlen Sie Eigentümern mit einem fixen Zeitplan?
Rückwärts planen. Wenn beispielsweise ein Umzug oder ein anderer Immobilienkauf bevorsteht, sollten Marktwert, Unterlagen und mögliche Übergabe frühzeitig geklärt werden. Zeitdruck ist selten eine gute Ausgangslage für Preisverhandlungen.
Diese Passage ist als redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung formuliert und stellt kein wörtlich aufgezeichnetes Interview dar.
Zusammenfassung: Verkaufsdauer ist planbar, aber nicht garantierbar
Die Frage „Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?“ lässt sich nicht mit einer seriösen fixen Wochenzahl beantworten.
Ein strukturierter Verkauf besteht aus:
Bewertung → Vorbereitung → Präsentation → Vermarktung → Besichtigungen → Kaufanbot → Kaufvertrag → Kaufpreiszahlung → Übergabe.
Einige dieser Schritte lassen sich beschleunigen.
Andere hängen von Käufer, Bank, Vertragserrichter oder konkreten Besonderheiten der Immobilie ab.
Eigentümer können jedoch einen wesentlichen Beitrag leisten, indem Marktwert, Unterlagen und Verkaufsstrategie bereits vor Veröffentlichung des Inserats geklärt werden.
Wer einen Verkauf in Graz oder der Steiermark plant, kann deshalb frühzeitig mit einer unverbindlichen Marktwerteinschätzung beginnen – auch wenn die Immobilie erst in einigen Monaten verkauft werden soll.
