Viele Eigentümer glauben, dass sie eine Immobilie erst verkaufen können, wenn der dafür aufgenommene Kredit vollständig zurückbezahlt wurde.
Das stimmt in dieser Form nicht.
Eine Wohnung oder ein Haus kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn noch ein Kredit läuft und im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist.
Entscheidend ist, dass Kredit, Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung richtig koordiniert werden.
Wir erklären, wie der Verkauf in Österreich typischerweise funktioniert.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Grundsätzlich ja.
Dass eine Immobilie finanziert wurde, ist völlig normal. Bei vielen Verkäufen besteht zum Verkaufszeitpunkt noch eine offene Finanzierung.
Für den Käufer ist vor allem wichtig, dass er die Immobilie entsprechend der Vereinbarung lastenfrei übernehmen kann.
Im österreichischen Grundbuch können zur Sicherung eines Kredits Pfandrechte beziehungsweise Hypotheken eingetragen sein.
Die sogenannte Lastenfreistellung bezeichnet die Löschung solcher eingetragenen Pfandrechte und Hypotheken aus dem Grundbuch. Üblicherweise verpflichtet sich der Verkäufer im Kaufvertrag dazu, die Liegenschaft lastenfrei zu übertragen.
Was passiert mit meinem Kredit beim Verkauf?
Das hängt vom Kreditvertrag und von der jeweiligen Bank ab.
In einem typischen Verkaufsfall wird zunächst festgestellt, welcher Betrag zum geplanten Zeitpunkt noch offen ist.
Dafür wird bei der finanzierenden Bank eine entsprechende Information beziehungsweise Ablöseberechnung eingeholt.
Vereinfacht kann der Ablauf beispielsweise so aussehen:
Verkaufspreis: 350.000 Euro
offener Kredit: 140.000 Euro
Vom Kaufpreis werden im Rahmen der Kaufvertrags- und Treuhandabwicklung beispielsweise die für die Lastenfreistellung erforderlichen Beträge an die Bank bezahlt.
Der verbleibende Kaufpreis wird entsprechend dem Kaufvertrag an den Verkäufer ausbezahlt.
Das konkrete Vorgehen wird vom Vertragserrichter beziehungsweise Treuhänder mit den beteiligten Parteien und Banken koordiniert.
Was bedeutet Lastenfreistellung?
Ein Kredit wird häufig durch ein Pfandrecht im Grundbuch abgesichert.
Dieses Pfandrecht verschwindet nicht automatisch, nur weil die Immobilie verkauft wird.
Deshalb wird im Zuge der Kaufvertragsabwicklung dafür gesorgt, dass die Voraussetzungen für dessen Löschung geschaffen werden.
Der Käufer soll anschließend grundsätzlich das Eigentum in der vertraglich vereinbarten Form übernehmen können.
Genau deshalb sollten Verkäufer einen laufenden Kredit bereits vor Abschluss des Kaufvertrages bekanntgeben.
Muss ich den Kredit vor dem Inserieren zurückzahlen?
Normalerweise nicht.
In vielen Fällen kann die Immobilie bereits vermarktet werden, während der Kredit noch läuft.
Sinnvoll ist jedoch, bereits zu Beginn des Verkaufsprozesses zu wissen:
- Welche Bank ist im Grundbuch eingetragen?
- Wie hoch ist der offene Kredit ungefähr?
- Gibt es mehrere Pfandrechte?
- Gibt es weitere Belastungen im Grundbuch?
- Welche Bedingungen gelten für eine vorzeitige Rückzahlung?
- Liegt der erwartete Verkaufserlös deutlich über der offenen Finanzierung?
Diese Informationen helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis höher als der Kredit ist?
Das ist der unkomplizierteste Fall.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Verkaufspreis: 400.000 Euro
offene Finanzierung: 175.000 Euro
Dann ist grundsätzlich ausreichend Kaufpreis vorhanden, um die offene Finanzierung abzulösen.
Nach Berücksichtigung der weiteren im Kaufvertrag vorgesehenen Zahlungen wird der verbleibende Betrag an den Verkäufer ausbezahlt.
Wichtig:
Die Höhe eines im Grundbuch eingetragenen Pfandrechts ist nicht zwingend identisch mit dem tatsächlich offenen Kreditbetrag.
Deshalb darf man nicht einfach den Grundbuchsbetrag vom erwarteten Verkaufspreis abziehen.
Entscheidend ist die konkrete offene Forderung der Bank.
Was passiert, wenn der Kredit höher als der Verkaufspreis ist?
Hier wird es deutlich wichtiger, frühzeitig zu rechnen.
Beispiel:
erzielbarer Verkaufspreis: 280.000 Euro
offene Finanzierung: 310.000 Euro
Dann reicht der Verkaufserlös alleine grundsätzlich nicht aus, um die Finanzierung vollständig zurückzuführen.
In diesem Fall muss vor einem Verkauf geklärt werden, wie die Differenz abgedeckt werden kann.
Mögliche Lösungen hängen von der individuellen finanziellen Situation und der Vereinbarung mit der Bank ab.
Genau deshalb empfehlen wir in solchen Fällen:
Nicht zuerst inserieren und danach rechnen – sondern zuerst Marktwert und Finanzierung gegenüberstellen.
Schritt 1: Realistischen Marktwert feststellen
Für Eigentümer mit laufendem Kredit ist eine realistische Immobilienbewertung besonders wichtig.
Es reicht nicht, sich an den Wunschpreisen anderer Inserate zu orientieren.
Entscheidend ist vielmehr:
Welchen Kaufpreis würde der Markt für die konkrete Immobilie aktuell tatsächlich akzeptieren?
Bei einer Bewertung berücksichtigen wir beispielsweise:
- tatsächlich erzielte Vergleichspreise
- aktuelle Konkurrenzangebote
- Mikrolage
- Zustand
- Wohn- und Nutzflächen
- Grundstück
- Baujahr
- Ausstattung
- notwendige Sanierungen
- Nachfrage der jeweiligen Käufergruppe
Interne Verlinkung
Hier empfehlen wir:
Schritt 2: Grundbuch prüfen
Vor Vermarktungsbeginn sollte ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen.
Dabei geht es nicht nur um Bankpfandrechte.
Auch andere Eintragungen können für einen Käufer relevant sein, beispielsweise:
- Wohnrechte
- Fruchtgenussrechte
- Wegerechte
- Belastungs- und Veräußerungsverbote
- Dienstbarkeiten
Je früher solche Punkte bekannt sind, desto besser kann die Verkaufsstrategie darauf abgestimmt werden.
Schritt 3: Finanzierung mit der Bank klären
Anschließend sollte geklärt werden, welche Voraussetzungen die Bank für die Freigabe beziehungsweise Löschung des Pfandrechts verlangt.
Das sollte nicht erst passieren, wenn bereits ein unterschriftsreifes Kaufanbot vorliegt.
Eine strukturierte Vorbereitung verhindert Verzögerungen bei der Kaufvertragsabwicklung.
Schritt 4: Immobilie richtig positionieren
Ein laufender Kredit macht eine Immobilie nicht weniger attraktiv.
Käufer interessieren sich primär für:
- Immobilie
- Lage
- Preis
- Zustand
- Unterlagen
- Rechtssicherheit
Eine bestehende Finanzierung ist daher normalerweise kein Argument, den Angebotspreis höher oder niedriger anzusetzen.
Der Preis sollte am Marktwert orientiert sein.
Sollte man wegen eines laufenden Kredits schnell verkaufen?
Nicht automatisch.
Ein hoher finanzieller Druck kann Eigentümer dazu verleiten, die Immobilie möglichst schnell auf den Markt zu bringen.
Gerade dann ist jedoch eine klare Preisstrategie wichtig.
Ein überhöhter Preis führt häufig nicht zu mehr Erlös, sondern zu längerer Vermarktung.
Andererseits sollte eine Immobilie auch nicht ohne Analyse deutlich unter Marktwert angeboten werden.
Das Ziel sollte sein:
Ein realistischer Preis, eine passende Vermarktungsstrategie und ein strukturierter Verkaufsprozess.
Der Markt 2026: Käufer kommen wieder stärker zurück
Die Rahmenbedingungen am Wohnimmobilienmarkt haben sich gegenüber den schwierigeren Finanzierungsjahren wieder verbessert.
Laut OeNB steigt die Nachfrage nach privaten Wohnbaukrediten seit Anfang 2024. Im zweiten Quartal 2026 setzte sich dieser Trend fort. Im März, April und Mai 2026 wurden jeweils mehr als 1,6 Milliarden Euro neue Wohnbaukredite vergeben.
Auch Statistik Austria meldete für das erste Quartal 2026 österreichweit einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 3,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal.
Für Verkäufer bedeutet das allerdings nicht, dass jeder Wunschpreis wieder durchsetzbar ist.
Die richtige Bewertung bleibt entscheidend.
Typische Fehler beim Verkauf einer finanzierten Immobilie
Fehler 1: Grundbuch erst spät prüfen
Belastungen sollten vor Vermarktungsbeginn bekannt sein.
Fehler 2: Offenen Kredit mit dem eingetragenen Pfandrecht verwechseln
Das sind nicht zwingend dieselben Beträge.
Fehler 3: Mit einem Wunschpreis kalkulieren
Für die finanzielle Planung zählt der realistisch erzielbare Marktpreis.
Fehler 4: Bank erst nach Annahme eines Kaufanbots kontaktieren
Das kann den Verkaufsprozess unnötig verzögern.
Fehler 5: Zeitdruck gegenüber Interessenten zeigen
Wer den Eindruck vermittelt, unbedingt verkaufen zu müssen, schwächt seine Verhandlungsposition.
Fazit
Eine Immobilie kann grundsätzlich auch mit laufender Finanzierung verkauft werden.
Entscheidend ist ein strukturierter Ablauf:
Marktwert feststellen → Grundbuch prüfen → offenen Kredit klären → Vermarktung starten → Kaufvertrag und Lastenfreistellung koordinieren.
Wer diese Punkte frühzeitig vorbereitet, kann sein Haus oder seine Wohnung in der Regel genauso professionell vermarkten wie eine bereits vollständig abbezahlte Immobilie.
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FAQ
Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja. Eine laufende Finanzierung verhindert einen Immobilienverkauf grundsätzlich nicht.
Was passiert mit der Hypothek beim Verkauf?
Die im Grundbuch eingetragene Hypothek beziehungsweise das Pfandrecht wird im Zuge der Kaufvertragsabwicklung üblicherweise entsprechend der vertraglich vorgesehenen Lastenfreistellung behandelt.
Wird mein Kredit automatisch vom Kaufpreis bezahlt?
Die konkrete Abwicklung wird im Kaufvertrag beziehungsweise über den Treuhänder und die finanzierende Bank organisiert. Ein Teil des Kaufpreises kann zur Ablöse der offenen Finanzierung verwendet werden.
Ist das Pfandrecht im Grundbuch gleich hoch wie mein Restkredit?
Nicht zwingend. Der eingetragene Höchstbetrag kann vom tatsächlich offenen Kreditbetrag abweichen.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis den Kredit nicht abdeckt?
Dann muss die verbleibende Differenz vor dem Verkauf mit der finanzierenden Bank und gegebenenfalls aus anderen Mitteln geklärt werden.
Sollte ich vor dem Bankgespräch zuerst meine Immobilie bewerten lassen?
Das ist häufig sinnvoll. Dadurch lässt sich abschätzen, welcher Verkaufspreis realistisch erzielt werden könnte und wie dieser zur offenen Finanzierung steht.
