Wenn aus einem gemeinsamen Zuhause gemeinsames Eigentum bleibt

Eine Trennung verändert vieles. Bei einer gemeinsamen Immobilie endet mit der Beziehung jedoch nicht automatisch das gemeinsame Eigentum.

Gerade ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann deshalb zu einer der schwierigsten wirtschaftlichen Fragen einer Trennung werden. Soll einer der beiden Eigentümer die Immobilie übernehmen? Soll sie vermietet werden? Oder ist ein gemeinsamer Verkauf die sinnvollste Lösung?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wichtig ist vielmehr, emotionale und wirtschaftliche Fragen möglichst früh voneinander zu trennen.

Der erste sinnvolle Schritt ist häufig eine neutrale Einschätzung des aktuellen Marktwertes. Über die Immobilienbewertung von Papst Immobilien lässt sich zunächst klären, welchen Wert die Immobilie am heutigen Markt tatsächlich haben könnte.

Wem gehört die Immobilie?

Vor allen Überlegungen zum Verkauf sollte die Eigentumssituation geklärt werden.

Entscheidend ist nicht allein, wer während der Beziehung welche Raten bezahlt oder wie die Immobilie innerhalb der Familie betrachtet wurde. Für die Verkaufsabwicklung muss insbesondere geprüft werden, wer im Grundbuch eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen bestehen.

Bei einer Eigentumswohnung kann zusätzlich eine Eigentümerpartnerschaft vorliegen. Bei dieser können die verbundenen Anteile grundsätzlich nur gemeinsam übertragen oder belastet werden.

Deshalb sollten bei einer Trennung insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

• Wer ist grundbücherlicher Eigentümer?
• In welchem Verhältnis besteht Miteigentum?
• Gibt es Wohn- oder Fruchtgenussrechte?
• Bestehen Pfandrechte einer Bank?
• Wie hoch ist die noch offene Finanzierung?
• Gibt es Vereinbarungen zwischen den Eigentümern?

Die konkrete rechtliche Aufteilung sollte bei einer Scheidung mit Rechtsanwalt oder Notar geklärt werden. Der Immobilienmakler kann parallel den Marktwert und die realistischen Verkaufsmöglichkeiten beurteilen.

Drei typische Möglichkeiten für die gemeinsame Immobilie

1. Einer übernimmt Haus oder Wohnung

Möchte eine Person in der Immobilie bleiben, kann eine Übernahme grundsätzlich eine Lösung sein.

Dafür müssen jedoch mehrere Fragen gleichzeitig geklärt werden: Welchen Wert hat die Immobilie? Wie hoch ist die Restschuld? Welcher Ausgleichsbetrag ist angemessen? Kann die verbleibende Person die Finanzierung alleine tragen?

Ein typischer Fehler besteht darin, den damaligen Kaufpreis als heutigen Wert anzusetzen.

Der Immobilienmarkt kann sich seit dem Kauf deutlich verändert haben. Auch Investitionen, Zustand und Mikrolage beeinflussen den heutigen Marktwert.

Eine aktuelle Bewertung schafft deshalb eine sachliche Grundlage für weitere Gespräche.

2. Die Immobilie wird vorerst behalten

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Haus oder Wohnung zunächst nicht zu verkaufen.

Das kann beispielsweise sinnvoll erscheinen, wenn Kinder weiterhin dort wohnen sollen oder ein sofortiger Verkauf wirtschaftlich ungünstig wäre.

Allerdings bleiben damit auch gemeinsame Verpflichtungen bestehen. Betriebskosten, Kreditraten, Instandhaltung und größere Reparaturen müssen weiterhin organisiert werden.

Was kurzfristig einfach erscheint, kann deshalb langfristig Konfliktpotenzial schaffen.

3. Die Immobilie wird gemeinsam verkauft

Ein Verkauf kann eine klare wirtschaftliche Trennung ermöglichen.

Nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten und Abwicklung des Verkaufs kann der verbleibende Erlös entsprechend den rechtlichen beziehungsweise vertraglichen Verhältnissen verteilt werden.

Der Vorteil: Statt weiterhin gemeinsam an eine Immobilie gebunden zu sein, entsteht eine klar bezifferbare Vermögensposition.

Zuerst Marktwert, dann Verhandlung

Bei Trennungen erleben wir häufig zwei gegensätzliche Sichtweisen.

Die Person, die die Immobilie übernehmen möchte, hat möglicherweise Interesse an einem niedrigeren Wert. Die Person, die ausbezahlt werden soll, betrachtet einen höheren Wert als angemessen.

Genau deshalb sollte die Bewertung möglichst objektiv erfolgen.

Ein realistischer Marktwert berücksichtigt unter anderem:

• Lage und Mikrolage
• Grundstücks- beziehungsweise Wohnungsgröße
• Zustand
• Baujahr
• Ausstattung
• Energieeffizienz
• rechtliche Besonderheiten
• aktuelle Nachfrage
• tatsächlich vergleichbare Immobilien

Wie stark bereits die Wahl des Angebotspreises einen späteren Verkauf beeinflusst, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Ein Verkauf der Immobilie und ein bestehender Kredit sind zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse.

Deshalb sollte frühzeitig mit der finanzierenden Bank geklärt werden, wie hoch der aktuelle offene Saldo ist und unter welchen Bedingungen eine Ablöse erfolgen kann.

Besonders wichtig: Eine private Vereinbarung zwischen den ehemaligen Partnern führt nicht automatisch dazu, dass eine Bank eine Person aus einer Kreditverpflichtung entlässt.

Soll eine Person die Immobilie übernehmen, muss daher auch die Finanzierung neu beurteilt werden.

Bei einem Verkauf wird üblicherweise geprüft, welcher Betrag zur Lastenfreistellung benötigt wird und wie die Abwicklung über den Vertragserrichter erfolgt.

Nicht unter Zeitdruck verkaufen

Eine Trennung erzeugt verständlicherweise oft den Wunsch, möglichst rasch einen Schlussstrich zu ziehen.

Beim Immobilienverkauf kann unnötiger Zeitdruck jedoch Geld kosten.

Wer eine Immobilie deutlich unter Marktwert anbietet, nur um möglichst schnell zu verkaufen, verschenkt möglicherweise einen erheblichen Teil des gemeinsamen Vermögens.

Das Gegenstück ist allerdings ebenso problematisch: Ein überhöhter Wunschpreis kann die Vermarktung monatelang verzögern.

Ziel sollte deshalb nicht der höchste denkbare Angebotspreis sein, sondern eine realistische Verkaufsstrategie.

Muss vor dem Verkauf noch saniert werden?

Gerade bei einem gemeinsam bewohnten Haus stellt sich häufig die Frage, ob vor dem Verkauf noch investiert werden sollte.

Eine umfassende Sanierung ist keineswegs automatisch wirtschaftlich sinnvoll.

Kleine Maßnahmen wie Reinigung, Entrümpelung, Ausbesserungen oder eine neutrale Präsentation können sinnvoll sein. Größere Investitionen sollten dagegen immer dem zu erwartenden Mehrerlös gegenübergestellt werden.

Eine ausführliche Entscheidungshilfe finden Sie unter Wohnung sanieren oder so verkaufen?.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Je früher die Unterlagen vollständig vorliegen, desto strukturierter kann ein Verkauf vorbereitet werden.

Typischerweise relevant sind etwa Grundbuchinformationen, Pläne, Energieausweis, Betriebskostenunterlagen, Informationen zu bestehenden Krediten sowie bei Wohnungseigentum Unterlagen der Hausverwaltung.

Eine erste Übersicht finden Eigentümer auch auf unserer Seite Informationen und Downloads.

Was, wenn keine Einigung möglich ist?

Bei Miteigentum ist eine einvernehmliche Lösung in aller Regel der bessere Weg.

Kann überhaupt keine Einigung erzielt werden, kennt das österreichische Recht unter bestimmten Voraussetzungen die Teilungsklage. Eine solche gerichtliche Auseinandersetzung sollte jedoch nicht mit einem freiwilligen, gemeinsam organisierten Immobilienverkauf gleichgesetzt werden.

Sie kann zeitaufwendig sein und sollte ausschließlich nach individueller rechtlicher Beratung erwogen werden.

Für Eigentümer ist deshalb meist sinnvoll, zunächst herauszufinden, ob auf Basis einer neutralen Bewertung doch eine wirtschaftlich vernünftige gemeinsame Lösung möglich ist.

Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung

Kann einer der beiden Eigentümer das Haus einfach verkaufen?

Bei gemeinsamem Eigentum kann nicht ohne Weiteres über die gesamte Immobilie allein verfügt werden. Die genaue Situation hängt von der Eigentumsform ab.

Wie wird der Wert des Hauses bei einer Scheidung bestimmt?

Für eine Verkaufsentscheidung sollte der aktuelle Marktwert anhand von Lage, Zustand, Ausstattung und vergleichbaren Immobilien beurteilt werden. Davon zu unterscheiden sind Werte, die für gerichtliche oder andere rechtliche Zwecke benötigt werden.

Was passiert mit dem laufenden Kredit?

Die Kreditverpflichtung gegenüber der Bank besteht unabhängig von privaten Vereinbarungen weiter. Eine Änderung muss mit dem Kreditinstitut abgestimmt werden.

Muss die Immobilie bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Je nach rechtlicher und wirtschaftlicher Situation kommen beispielsweise Übernahme, vorläufiges Behalten oder Verkauf infrage.

Kann Papst Immobilien auch nur den Marktwert einschätzen?

Ja. Eine erste Marktwerteinschätzung kann unabhängig davon sinnvoll sein, ob anschließend tatsächlich verkauft wird.

Sollte man mit dem Verkauf bis nach der Scheidung warten?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und die individuelle rechtliche Situation. Vor wichtigen Entscheidungen sollte gegebenenfalls Rechtsberatung eingeholt werden.

Fazit

Eine gemeinsame Immobilie ist bei einer Trennung nicht nur eine emotionale, sondern vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung.

Wer zunächst Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und aktuellen Marktwert klärt, schafft eine deutlich bessere Grundlage für eine sachliche Lösung.

Wenn Sie wissen möchten, welchen Preis Ihr Haus oder Ihre Wohnung am aktuellen Markt erzielen könnte, können Sie bei Papst Immobilien eine unverbindliche Immobilienbewertung anfragen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.