Ein Wohnrecht verhindert einen Verkauf nicht automatisch

Ein eingetragenes Wohnrecht wirft bei Eigentümern häufig dieselbe Frage auf:

Kann ich eine Immobilie überhaupt verkaufen, solange jemand anderes ein Wohnrecht besitzt?

Grundsätzlich kann eine belastete Immobilie verkauft werden. Entscheidend ist allerdings, welches Recht konkret besteht, wie es vereinbart wurde und ob beziehungsweise wie es im Grundbuch eingetragen ist.

Gerade lebenslange Wohnrechte können den Marktwert und die Zahl potenzieller Käufer erheblich beeinflussen.

Deshalb sollte nicht zuerst ein Verkaufspreis geschätzt und danach das Grundbuch angesehen werden. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge:

Grundbuch und Urkunde prüfen → Wohnrecht verstehen → Marktwert beurteilen → Verkaufsstrategie festlegen.

Das österreichische Recht unterscheidet beim sogenannten Wohnungsrecht insbesondere zwischen einem Gebrauchsrecht und einem Fruchtgenussrecht. Der genaue Inhalt ergibt sich nicht allein aus dem umgangssprachlichen Begriff „Wohnrecht“, sondern aus der rechtlichen Ausgestaltung und der zugrunde liegenden Urkunde. 

Was bedeutet ein eingetragenes Wohnrecht?

Ein Wohnrecht kann einer Person ermöglichen, bestimmte Räume oder eine ganze Immobilie zu Wohnzwecken zu verwenden.

Typische Fälle entstehen etwa bei:

• Übergaben innerhalb der Familie
• Schenkungen an Kinder
• vorweggenommenen Erbschaften
• Verkauf eines Hauses mit vorbehaltenem Wohnrecht
• Regelungen zwischen Ehepartnern oder Angehörigen

Entscheidend ist, was genau vereinbart wurde.

Ein Recht kann beispielsweise:

• lebenslang oder befristet bestehen,
• nur bestimmte Räume umfassen,
• die Mitbenutzung von Garten, Keller oder Garage regeln,
• unentgeltlich oder entgeltlich ausgestaltet sein,
• Regelungen zu Betriebskosten und Erhaltung enthalten.

Deshalb sollte vor einer Bewertung nicht nur der Grundbuchauszug vorliegen, sondern möglichst auch jene Urkunde, auf deren Grundlage das Recht eingetragen wurde.

Kann ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden?

Ja, grundsätzlich ist ein Verkauf möglich.

Der zentrale Punkt lautet jedoch:

Was passiert mit dem Wohnrecht nach dem Eigentümerwechsel?

Ist das Wohnrecht grundbücherlich eingetragen und bleibt es bestehen, erwirbt der Käufer die Immobilie grundsätzlich mit dieser Belastung.

Für den Käufer bedeutet das beispielsweise, dass er das Haus möglicherweise nicht selbst vollständig nutzen kann.

Damit verändert sich auch die Zielgruppe.

Ein klassischer Eigennutzer, der sofort einziehen möchte, wird eine solche Immobilie häufig anders beurteilen als ein Anleger oder Käufer mit langfristigem Zeithorizont.

Warum beeinflusst ein Wohnrecht den Marktwert?

Ein Wohnrecht kann die wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie einschränken.

Ein einfaches Beispiel:

Ein Einfamilienhaus wäre ohne Belastung sofort für eine Familie nutzbar.

Besteht jedoch für eine andere Person ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht über wesentliche Teile des Hauses, kann ein Käufer diese Flächen möglicherweise über einen nicht bestimmbaren Zeitraum nicht selbst verwenden.

Aus Käufersicht entstehen damit zwei Unsicherheiten:

1. Wann steht die Immobilie vollständig zur Verfügung?
2. Welche laufenden Verpflichtungen bestehen währenddessen?

Diese Einschränkungen können sich auf den Verkehrswert beziehungsweise erzielbaren Marktpreis auswirken. Auch gerichtliche Entscheidungen weisen darauf hin, dass grundbücherliche Belastungen die Verwertbarkeit einer Immobilie beeinflussen können. 

Das bedeutet allerdings nicht, dass man pauschal einen bestimmten Prozentsatz vom unbelasteten Immobilienwert abziehen kann.

Wie wird eine Immobilie mit Wohnrecht bewertet?

Eine seriöse Bewertung sollte zunächst zwei Ebenen unterscheiden.

Wert der unbelasteten Immobilie

Zuerst wird analysiert, welchen Marktwert Haus oder Wohnung ohne das Wohnrecht hätten.

Dabei spielen beispielsweise folgende Faktoren eine Rolle:

• Mikrolage
• Grundstück
• Wohnfläche
• Bauzustand
• Ausstattung
• Energieeffizienz
• Nebengebäude
• Nachfrage in der Region

Eine erste Grundlage kann die Immobilienbewertung von Papst Immobilien bilden. Die entsprechende Bewertungsseite ist auf papst-immo.at unter /bewertung/ erreichbar.

Einfluss des Wohnrechts

Danach wird geprüft, wie stark das konkrete Recht die Nutzung einschränkt.

Relevant können beispielsweise sein:

• Umfang des Wohnrechts
• betroffene Fläche
• Alter beziehungsweise statistische Lebenserwartung des Berechtigten
• Betriebskostenregelung
• Erhaltungspflichten
• alleinige oder gemeinsame Nutzung
• Vermietbarkeit der übrigen Flächen

Eine mathematische Berechnung des Wohnrechts kann Bestandteil einer Bewertung sein. Für einen tatsächlichen Verkaufspreis muss allerdings zusätzlich betrachtet werden, wie Käufer am konkreten Markt diese Belastung beurteilen.

Wohnrecht löschen – geht das?

Ein grundbücherlich eingetragenes Wohnrecht verschwindet nicht einfach deshalb, weil der Eigentümer verkaufen möchte.

Je nach konkreter Ausgestaltung können beispielsweise folgende Situationen vorkommen:

Der Berechtigte verzichtet freiwillig

Ist die wohnberechtigte Person bereit, auf das Recht zu verzichten, kann eine Löschung vereinbart werden.

Dabei können finanzielle Ausgleichszahlungen eine Rolle spielen.

Die konkrete Vereinbarung und grundbücherliche Durchführung sollte über Rechtsanwalt oder Notar erfolgen.

Das Recht endet aufgrund der Vereinbarung

Bei befristeten oder entsprechend ausgestalteten Rechten kann ein vertraglich vorgesehenes Ende eintreten.

Das Recht bleibt beim Verkauf bestehen

Dann muss die Immobilie mitsamt der Belastung vermarktet und der Käufer transparent darüber informiert werden.

Warum eine Ablöse nicht einfach geschätzt werden sollte

Gelegentlich lautet der Gedanke:

„Das Haus wäre 400.000 Euro wert, also zahlen wir für das Wohnrecht einfach 30.000 Euro.“

Eine solche Vorgehensweise ist riskant.

Der wirtschaftliche Wert eines Wohnrechts hängt von mehreren Faktoren ab. Gleichzeitig muss die wohnberechtigte Person einer Aufhebung zustimmen, sofern nicht bereits eine andere Beendigungsmöglichkeit besteht.

Eigentümer sollten daher zwischen drei Größen unterscheiden:

unbelasteter Immobilienwert – wirtschaftlicher Wert des Rechts – tatsächlich erzielbarer Marktpreis.

Diese drei Beträge müssen nicht identisch miteinander zusammenhängen.

Welche Käufer kommen infrage?

Die richtige Zielgruppe hängt stark vom konkreten Objekt ab.

Anleger

Ist beispielsweise nur eine Wohnung oder ein klar abgegrenzter Gebäudeteil vom Wohnrecht betroffen, kann die Immobilie für langfristig orientierte Anleger interessant sein.

Familienangehörige

Bei innerfamiliären Übertragungen können andere Motive eine Rolle spielen als bei einem klassischen Verkauf am freien Markt.

Käufer mit langfristiger Perspektive

Manche Käufer benötigen die Immobilie nicht sofort selbst und können eine eingeschränkte Nutzung akzeptieren, sofern sich diese ausreichend im Kaufpreis widerspiegelt.

Genau deshalb ist die Vermarktung einer solchen Immobilie anders aufzubauen als bei einem sofort verfügbaren Einfamilienhaus.

Wohnrecht keinesfalls im Inserat „verstecken“

Ein Wohnrecht ist für die Kaufentscheidung eines Interessenten wesentlich.

Es sollte daher frühzeitig transparent kommuniziert werden.

Das verhindert Situationen, in denen ein Interessent nach Besichtigung und Finanzierungsprüfung erstmals aus dem Grundbuch erfährt, dass die Immobilie nicht wie angenommen verfügbar ist.

Transparenz reduziert zwar möglicherweise die Anzahl unverbindlicher Anfragen, erhöht aber die Qualität der verbleibenden Interessenten.

Welche Unterlagen sollten Verkäufer vorbereiten?

Vor Vermarktungsbeginn empfehlen sich insbesondere:

• aktueller Grundbuchauszug
• Urkunde zum Wohnrecht
• Grundriss
• Informationen über tatsächlich genutzte Räume
• Betriebskostenregelung
• vorhandener Energieausweis
• Pläne und Bauunterlagen
• Informationen zu weiteren Belastungen

Wie wichtig eine vollständige Vorbereitung ist, zeigt auch unser Beitrag „Kaufanbot beim Immobilienverkauf“ unter /kaufanbot-immobilienverkauf-verkaeufer/. Dort wird deutlich, warum Belastungen und Bedingungen bereits vor einem konkreten Kaufanbot geklärt sein sollten. 

Wohnrecht und laufender Kredit

Zusätzlich zum Wohnrecht kann ein Pfandrecht der Bank bestehen.

Das sind zwei getrennte Themen.

Eine Finanzierung kann im Zuge eines Verkaufs üblicherweise über die Kaufvertrags- und Treuhandabwicklung behandelt werden. Ein bestehendes Wohnrecht benötigt dagegen eine eigene rechtliche Beurteilung.

Zum Thema Finanzierung haben wir bereits einen eigenen Ratgeber unter /immobilie-verkaufen-trotz-kredit/. 

FAQ: Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Kann ich ein Haus trotz lebenslangem Wohnrecht verkaufen?

Grundsätzlich kann eine Immobilie auch mit einem eingetragenen Wohnrecht verkauft werden. Entscheidend ist, ob das Recht bestehen bleibt und welche Nutzungsmöglichkeiten der Käufer danach besitzt.

Muss die wohnberechtigte Person dem Verkauf zustimmen?

Ob eine Zustimmung zum Verkauf selbst erforderlich ist, hängt von der konkreten rechtlichen Situation und weiteren Eintragungen ab. Für eine Löschung oder Änderung des Wohnrechts ist die Rechtslage gesondert zu prüfen.

Wird ein Wohnrecht automatisch gelöscht, wenn das Haus verkauft wird?

Nein. Ein grundbücherlich eingetragenes Recht verschwindet grundsätzlich nicht allein aufgrund eines Eigentümerwechsels.

Wie stark reduziert ein Wohnrecht den Immobilienwert?

Das kann nicht seriös mit einem pauschalen Prozentsatz beantwortet werden. Umfang, Dauer, betroffene Fläche, Nutzungsmöglichkeiten und Zielgruppe müssen gemeinsam betrachtet werden.

Kann die wohnberechtigte Person ausbezahlt werden?

Eine einvernehmliche Aufhebung gegen finanzielle Abgeltung kann grundsätzlich eine mögliche Lösung sein. Höhe und rechtliche Durchführung müssen individuell vereinbart werden.

Brauche ich für den Verkauf einen Rechtsanwalt oder Notar?

Für die konkrete Prüfung des Rechts und eine allfällige Löschung sollte jedenfalls fachkundige rechtliche Beratung durch Rechtsanwalt oder Notar beigezogen werden.

Fazit

Ein Wohnrecht bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie unverkäuflich ist.

Es verändert aber die Ausgangslage erheblich.

Entscheidend sind:

Art des Rechts → Umfang → Grundbucheintragung → verbleibende Nutzung → Marktwert → Zielgruppe.

Wer diese Punkte vor Beginn der Vermarktung klärt, kann realistisch einschätzen, ob ein Verkauf mit bestehendem Wohnrecht sinnvoll ist oder zunächst über eine einvernehmliche Lösung gesprochen werden sollte.

Papst Immobilien kann im ersten Schritt den Marktwert der Immobilie und die möglichen Käufergruppen beurteilen. Die rechtliche Beurteilung des Wohnrechts selbst sollte anschließend beziehungsweise parallel mit Rechtsanwalt oder Notar erfolgen.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.