Eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Garten gehört für viele Kaufinteressenten zu den attraktivsten Wohnformen. Sie verbindet die Vorteile einer Eigentumswohnung mit einer privaten Freifläche.

Doch beim Wohnungskauf stellt sich eine wichtige rechtliche Frage:

Gehört der Garten tatsächlich zur Eigentumswohnung oder darf er lediglich aufgrund einer Vereinbarung genutzt werden?

In Österreich kann ein Garten insbesondere als Zubehör-Wohnungseigentum einer Wohnung zugeordnet sein oder als allgemeiner Teil der Liegenschaft einer Benützungsregelung unterliegen. Beide Varianten können eine ausschließliche Nutzung ermöglichen, beruhen aber auf unterschiedlichen rechtlichen Grundlagen. Käufer sollten deshalb vor einem verbindlichen Kaufanbot den Wohnungseigentumsvertrag, die Nutzwertunterlagen und allfällige Benützungsregelungen prüfen.

Was bedeutet Eigengarten bei einer Eigentumswohnung?

Der Begriff „Eigengarten“ wird in Immobilieninseraten häufig verwendet.

Er beschreibt üblicherweise eine Gartenfläche, die einer bestimmten Wohnung zur Nutzung zugeordnet ist.

Aus der Bezeichnung allein lässt sich jedoch nicht zuverlässig ableiten, welche rechtliche Grundlage besteht.

Gerade deshalb sollten Käufer zwischen drei Situationen unterscheiden:

Zubehör-Wohnungseigentum: Der Garten ist rechtlich als Zubehör mit einer bestimmten Eigentumswohnung verbunden.

Benützungsregelung: Eine Gartenfläche bleibt allgemeiner Teil der Liegenschaft, ihre Nutzung ist aber einer bestimmten Wohnung beziehungsweise einem Wohnungseigentümer zugewiesen.

Bloß faktische Nutzung: Ein Bewohner nutzt die Gartenfläche seit Jahren, ohne dass eine ausreichend geklärte rechtliche Grundlage vorliegt.

Diese Unterscheidung kann für Kaufentscheidung und spätere Nutzungsmöglichkeiten wesentlich sein.

Was ist Zubehör-Wohnungseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Zubehör-Wohnungseigentum in § 2 Abs. 3.

Darunter fallen bestimmte Teile einer Liegenschaft, die mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden sind und ausschließlich genutzt werden dürfen.

Als Beispiele nennt das Gesetz unter anderem Hausgärten, Keller- und Dachbodenräume sowie Lagerplätze.

Voraussetzung ist unter anderem, dass das Zubehör entsprechend abgegrenzt und zugänglich ist.

Die rechtliche Zuordnung muss aus den maßgeblichen Unterlagen eindeutig hervorgehen.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 2 Wohnungseigentumsgesetz 2002. RIS

Bedeutet Zubehör-Wohnungseigentum, dass ich ein eigenes Grundstück kaufe?

Nein.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird grundsätzlich Wohnungseigentum verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft erworben.

Ein als Zubehör zugeordneter Garten ist deshalb nicht automatisch ein eigenständiges Grundstück im Alleineigentum des Wohnungseigentümers.

Vielmehr besteht ein mit der Wohnung verbundenes ausschließliches Nutzungsrecht an einem entsprechend zugeordneten Liegenschaftsteil.

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn Käufer später bauliche Veränderungen planen.

Was ist eine Benützungsregelung?

Nicht jede Gartenfläche ist als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordnet.

In manchen Wohnanlagen werden bestimmte allgemeine Teile der Liegenschaft einzelnen Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung überlassen.

Die rechtliche Grundlage dafür kann eine Benützungsregelung sein.

§ 17 WEG sieht vor, dass sämtliche Wohnungseigentümer schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung verfügbarer allgemeiner Teile treffen können.

Eine solche Regelung kann beispielsweise festlegen, dass der Garten hinter einer Erdgeschosswohnung ausschließlich von deren Eigentümer genutzt werden darf.

Der Garten bleibt dabei rechtlich allgemeiner Teil der Liegenschaft.

Die ausschließliche Nutzung ergibt sich aus der Vereinbarung.

Die Arbeiterkammer erläutert die Voraussetzungen für schriftliche Benützungsregelungen ebenfalls ausdrücklich. Arbeiterkammer Wien

Bleibt eine Benützungsregelung beim Verkauf bestehen?

Grundsätzlich ja.

§ 17 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich vor, dass eine Benützungsregelung durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt wird.

Damit endet eine wirksam bestehende Benützungsregelung nicht allein deshalb, weil eine Wohnung verkauft wird.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede mündliche Absprache oder jahrelange Duldung automatisch eine wirksame Benützungsregelung darstellt.

Deshalb sollte vor dem Kauf geprüft werden, ob eine rechtlich tragfähige Vereinbarung besteht.

Eine Benützungsregelung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch im Grundbuch ersichtlich gemacht werden.

Die maßgeblichen Bestimmungen finden sich in § 17 WEG 2002. RIS

Welche Unterlagen sollte ein Käufer prüfen?

Beim Kauf einer Gartenwohnung sind mehrere Dokumente besonders wichtig.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug zeigt insbesondere Eigentumsverhältnisse und grundbücherliche Eintragungen.

Er sollte immer vor einem verbindlichen Kaufanbot geprüft werden.

Allerdings beantwortet der Grundbuchauszug nicht zwangsläufig sämtliche Fragen zur konkreten Gartenzuordnung.

Daher müssen häufig weitere Dokumente herangezogen werden.

Welche Informationen im Grundbuch stehen und welche nicht, erklären wir im Ratgeber Grundbuch beim Immobilienkauf prüfen.

Wohnungseigentumsvertrag

Der Wohnungseigentumsvertrag kann wesentliche Informationen zur Zuordnung und Nutzung bestimmter Liegenschaftsteile enthalten.

Dazu gehören gegebenenfalls auch Gartenflächen.

Käufer sollten besonders darauf achten, ob der Garten eindeutig einer Wohnung zugeordnet ist.

Nutzwertgutachten und Pläne

Das Nutzwertgutachten und die zugehörigen Pläne können für die eindeutige Zuordnung von Zubehörflächen wesentlich sein.

Dabei sollte geprüft werden:

• Welche Gartenfläche ist dargestellt?
• Ist sie eindeutig abgegrenzt?
• Welche Wohnung ist zugeordnet?
• Stimmen Plan und tatsächlicher Zustand überein?

Die bloße Angabe „Garten ca. 80 m²“ im Inserat ersetzt diese Prüfung nicht.

Benützungsvereinbarung

Besteht eine Benützungsregelung, sollte der vollständige Vereinbarungstext vorliegen.

Dabei ist zu prüfen, welche Fläche betroffen ist und welche Rechte und Pflichten geregelt werden.

Besonders relevant sind mögliche Bestimmungen über Pflege, Veränderungen und Kosten.

Darf ich im Eigengarten alles machen?

Nein.

Auch wenn eine Gartenfläche ausschließlich genutzt werden darf, bedeutet das nicht, dass sämtliche baulichen Veränderungen ohne weitere Zustimmung zulässig sind.

Das betrifft beispielsweise:

• Errichtung eines Gartenhauses
• Bau eines Swimmingpools
• größere Terrassenveränderungen
• Errichtung eines festen Zaunes
• bauliche Überdachungen
• Veränderungen an allgemeinen Gebäudeteilen

Je nach Vorhaben können wohnungseigentumsrechtliche Zustimmungen und baurechtliche Anforderungen relevant sein.

Deshalb sollte vor größeren Veränderungen geprüft werden, welche Rechte tatsächlich bestehen.

Eine ausschließliche Nutzung bedeutet nicht automatisch eine uneingeschränkte bauliche Verfügungsbefugnis.

Wer muss den Garten pflegen?

Auch diese Frage sollte nicht pauschal beantwortet werden.

Bei einer Gartenfläche können Vereinbarungen über Pflege und Instandhaltung bestehen.

Beispielsweise kann geregelt sein, wer für Rasenpflege, Sträucher, Hecken oder bestimmte Einfriedungen zuständig ist.

Davon zu unterscheiden sind größere bauliche oder technische Maßnahmen.

Käufer sollten daher prüfen, welche Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag oder in einer Benützungsvereinbarung enthalten sind.

Unklare Vereinbarungen können später zu Diskussionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen.

Warum Gartenfläche und Wohnfläche getrennt betrachtet werden müssen

Eine Gartenwohnung kann beispielsweise über eine Wohnfläche und zusätzlich eine größere Gartenfläche verfügen.

Diese Flächen sind wirtschaftlich und rechtlich unterschiedlich zu betrachten.

Die Gartenfläche ist nicht einfach zusätzliche Wohnfläche.

§ 2 Abs. 7 WEG regelt die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts und nimmt bestimmte Flächen wie offene Balkone, Terrassen und Zubehörobjekte von dieser Berechnung aus. RIS

Für die Immobilienbewertung ist deshalb eine klare Flächenaufstellung wichtig.

Ein seriöses Exposé sollte beispielsweise zwischen Wohnfläche, Terrasse, Garten und Kellerabteil unterscheiden.

Wie beeinflusst ein Garten den Kaufpreis?

Ein Garten kann für bestimmte Käufer einen erheblichen Mehrwert darstellen.

Allerdings lässt sich dafür kein allgemein gültiger Quadratmeterpreis ansetzen.

Wertrelevant sind beispielsweise:

• Größe
• Zuschnitt
• Ausrichtung
• Besonnung
• Privatsphäre
• Zugang
• Lage im Gebäude
• Pflegeaufwand
• rechtliche Zuordnung

Ein gut nutzbarer, geschützter Garten kann attraktiver sein als eine größere, aber ungünstig geschnittene Fläche.

Ebenso spielt eine Rolle, ob die Gartenfläche rechtlich eindeutig zugeordnet ist.

Ein ungeklärtes Nutzungsrecht kann die Kaufentscheidung erschweren.

Gartenwohnung und Eigentümergemeinschaft

Auch beim Kauf einer Gartenwohnung sollten die allgemeinen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft geprüft werden.

Dazu gehören Rücklage, Jahresabrechnung, Vorausschau und Protokolle.

Ein schöner Garten kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass am Gebäude möglicherweise größere Sanierungen anstehen.

Deshalb sollten Käufer die Wohnung, die Gartenfläche und die wirtschaftliche Situation der gesamten Liegenschaft gemeinsam betrachten.

Unser Ratgeber Eigentumswohnung kaufen: Rücklage und Protokolle prüfen erklärt diese Prüfung ausführlicher.

Was sollte im Kaufanbot stehen?

Vor einem verbindlichen Kaufanbot sollte möglichst eindeutig geklärt sein, welche Gartenfläche mit welchen Rechten übernommen wird.

Der Vertragserrichter sollte die rechtliche Zuordnung anhand der vorhandenen Unterlagen prüfen.

Dabei kann insbesondere relevant sein:

• genaue Bezeichnung der Wohnung
• zugehörige Gartenfläche
• Rechtsgrundlage der Gartennutzung
• vorhandene Pläne
• allfällige Vereinbarungen
• bekannte Nutzungsbeschränkungen

Ein Kaufanbot sollte nicht auf einer unklaren Formulierung wie „Garten gehört laut Verkäufer zur Wohnung“ beruhen.

FAQ: Eigentumswohnung mit Garten kaufen

Gehört der Garten automatisch zur Erdgeschosswohnung?

Nein. Die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss bedeutet nicht automatisch, dass eine angrenzende Gartenfläche rechtlich zugeordnet ist.

Was ist der Unterschied zwischen Eigengarten und Zubehör-Wohnungseigentum?

„Eigengarten“ ist eine häufig verwendete Immobilienbezeichnung. Zubehör-Wohnungseigentum ist dagegen ein gesetzlich definierter Begriff. Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung in den maßgeblichen Unterlagen.

Kann eine Gartenfläche nur über eine Benützungsregelung zugeordnet sein?

Ja. Eine wirksame Benützungsregelung kann einem Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung eines verfügbaren allgemeinen Liegenschaftsteils ermöglichen.

Gilt eine Benützungsregelung auch für den neuen Käufer?

Eine wirksam bestehende Benützungsregelung wird durch den Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht berührt. Entscheidend ist jedoch, dass tatsächlich eine gültige Regelung vorliegt.

Darf ich im Garten ein Gartenhaus errichten?

Nicht automatisch. Je nach Ausführung können wohnungseigentumsrechtliche und baurechtliche Anforderungen bestehen. Diese sollten vor der Errichtung geklärt werden.

Muss ich den Garten selbst pflegen?

Das hängt von der rechtlichen Zuordnung und den maßgeblichen Vereinbarungen ab. Käufer sollten entsprechende Regelungen vor Vertragsabschluss prüfen.

Ist eine Wohnung mit Garten immer mehr wert?

Nicht zwingend. Ein Garten kann einen Mehrwert darstellen. Die Höhe hängt jedoch von Nutzbarkeit, Lage, Größe, Zustand und rechtlicher Absicherung ab.

Zusammenfassung: Gartenrechte vor dem Kauf klären

Beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Garten sollte nicht nur die tatsächliche Gartenfläche besichtigt werden.

Entscheidend ist auch, auf welcher rechtlichen Grundlage sie genutzt werden darf.

Besonders wichtig sind:

Grundbuch → Wohnungseigentumsvertrag → Nutzwertunterlagen → Benützungsregelung → tatsächliche Nutzung.

Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich die Gartenfläche wirtschaftlich und rechtlich richtig beurteilen.

Papst Immobilien unterstützt Kaufinteressenten bei der Beschaffung und Aufbereitung der vorhandenen Objektunterlagen.

Über unsere Kontaktseite können Interessenten ihre Fragen zu einer konkreten Eigentumswohnung übermitteln.

Rechtsstand: 13. Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung durch den Vertragserrichter.

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Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung generativer KI erstellt und von Papst Immobilien redaktionell geprüft, fachlich überarbeitet und freigegeben. Die redaktionelle Verantwortung liegt bei der Papst Immobilien GmbH.