Ein Wintergarten wurde nachträglich errichtet, die Garage vergrößert oder der Dachboden zu Wohnräumen ausgebaut. Jahrzehnte später soll das Haus verkauft werden – doch bei der Vorbereitung stellt sich heraus, dass für die Veränderungen keine Baubewilligung auffindbar ist.

Kann man ein Haus mit einem nicht genehmigten Zubau verkaufen?

Grundsätzlich ist ein Verkauf auch dann möglich, wenn die baurechtliche Situation einzelner Gebäudeteile noch ungeklärt ist. Entscheidend ist jedoch, ob die baulichen Veränderungen rechtmäßig bestehen, nachträglich genehmigt werden können oder baurechtliche Maßnahmen erforderlich sind. Eigentümer sollten diese Fragen möglichst vor der Vermarktung klären und bekannte Unstimmigkeiten gegenüber Kaufinteressenten offenlegen.

Gerade bei älteren Einfamilienhäusern in Graz, Graz-Umgebung und der Steiermark können solche Fragen auftreten.

Was bedeutet Baukonsens bei einer Immobilie?

Der Baukonsens beschreibt vereinfacht den rechtlich zulässigen baulichen Bestand einer Immobilie.

Dabei geht es nicht nur darum, ob ein Haus irgendwann einmal bewilligt wurde.

Relevant ist auch, ob spätere Veränderungen durch entsprechende baurechtliche Unterlagen gedeckt sind.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Baubewilligungen für das ursprüngliche Gebäude
• Bewilligungen für Zu- und Umbauten
• genehmigte Einreichpläne
• Fertigstellungsanzeigen
• Benützungsbewilligungen, soweit erforderlich
• behördliche Feststellungen über den rechtmäßigen Bestand

Bei einem Haus aus den 1960er-Jahren kann der ursprüngliche Bestand beispielsweise ordnungsgemäß bewilligt sein, während ein später errichteter Wintergarten in den Unterlagen nicht vorkommt.

Das bedeutet zunächst, dass eine Abweichung geprüft werden muss.

Es bedeutet nicht automatisch, dass das gesamte Gebäude rechtswidrig ist.

Welche baulichen Veränderungen können problematisch sein?

Bei einem geplanten Hausverkauf sollte besonders auf Veränderungen geachtet werden, die nach der ursprünglichen Errichtung vorgenommen wurden.

Wintergarten und Terrassenüberdachung

Ein Wintergarten kann die Nutzbarkeit eines Hauses erheblich verbessern.

Für die baurechtliche Beurteilung ist jedoch relevant, wann und wie er errichtet wurde.

Ein geschlossener, beheizbarer Wintergarten ist baurechtlich anders zu beurteilen als eine einfache Überdachung.

Auch Größe, Bauweise und Verbindung zum bestehenden Gebäude können entscheidend sein.

Ausgebauter Dachboden

Ein Dachboden wird häufig über viele Jahre als zusätzlicher Wohnbereich genutzt.

Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass die Fläche auch baurechtlich als Wohnraum genehmigt ist.

Wurden beispielsweise zusätzliche Aufenthaltsräume geschaffen, können Fragen zu Raumhöhe, Belichtung, Brandschutz, Erschließung und Nutzung entstehen.

Für den Verkauf ist deshalb zwischen tatsächlich genutzter Fläche und rechtlich genehmigter Nutzung zu unterscheiden.

Zusätzliche Wohneinheit

Besonders sorgfältig sollte geprüft werden, wenn aus einem Einfamilienhaus faktisch zwei Wohnungen entstanden sind.

Ein eigener Eingang, eine Küche und ein Badezimmer machen einen Gebäudeteil nicht automatisch zu einer genehmigten eigenständigen Wohneinheit.

Für Käufer kann diese Unterscheidung wesentlich sein.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie als Mehrgenerationenhaus oder mit Vermietungspotenzial angeboten werden soll.

Garage, Carport und Nebengebäude

Auch bei Garagen und Nebengebäuden sollte geprüft werden, welche baurechtlichen Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung bestanden.

Nicht jede bauliche Maßnahme benötigt dasselbe Verfahren.

Das Steiermärkische Baugesetz unterscheidet zwischen bewilligungspflichtigen Vorhaben, vereinfachten Bewilligungsverfahren und meldepflichtigen Vorhaben. Welche Kategorie zutrifft, hängt vom konkreten Projekt und der jeweils maßgeblichen Rechtslage ab. RIS

Was sagt das Steiermärkische Baugesetz?

Rechtsstand: 13. Oktober 2026

In der Steiermark sind insbesondere die §§ 19, 20, 21 und 40 des Steiermärkischen Baugesetzes relevant.

§ 19 behandelt baubewilligungspflichtige Vorhaben. Dazu zählen grundsätzlich Neu-, Zu- und Umbauten, soweit nicht andere Bestimmungen eine abweichende Einordnung vorsehen.

§ 20 regelt bestimmte Vorhaben im vereinfachten Baubewilligungsverfahren.

Für ältere Gebäude ist außerdem § 40 über den rechtmäßigen Bestand besonders wichtig.

Die aktuelle Fassung ist im Rechtsinformationssystem des Bundes – Steiermärkisches Baugesetz § 19 abrufbar.

Können ältere Gebäude auch ohne nachweisbare Baubewilligung rechtmäßig sein?

Ja, unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen.

§ 40 des Steiermärkischen Baugesetzes enthält Regelungen für ältere bauliche Anlagen, bei denen eine ursprünglich erforderliche Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann.

Dabei sind insbesondere zwei Zeiträume relevant.

Gebäude vor dem 1. Jänner 1969

Für bestimmte vor dem 1. Jänner 1969 errichtete bauliche Anlagen sieht § 40 Abs. 1 eine gesetzliche Regelung zum rechtmäßigen Bestand vor.

Entscheidend ist unter anderem, dass die bauliche Anlage tatsächlich vor diesem Stichtag errichtet wurde und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Errichtungsdatum sollte daher nachvollziehbar dokumentiert werden.

Gebäude zwischen 1. Jänner 1969 und 31. August 1995

Für bestimmte bauliche Anlagen aus diesem Zeitraum sieht § 40 Abs. 2 ebenfalls eine Möglichkeit zur Feststellung des rechtmäßigen Bestands vor.

Dabei ist insbesondere relevant, ob die Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bewilligungsfähig gewesen wäre.

Eine automatische Gleichstellung sämtlicher Gebäude aus diesem Zeitraum wäre daher falsch.

Auch spätere Veränderungen sind gesondert zu beurteilen.

Wichtig: Ein rechtmäßiger Altbestand bedeutet nicht automatisch, dass jeder später errichtete Zubau ebenfalls rechtmäßig ist.

Die genauen Voraussetzungen und das Verfahren ergeben sich aus § 40 Steiermärkisches Baugesetz. RIS

Was sollten Eigentümer tun, wenn Bauunterlagen fehlen?

Der erste Schritt sollte nicht darin bestehen, sofort eine nachträgliche Baubewilligung zu beantragen.

Zunächst muss geklärt werden, welche Unterlagen tatsächlich vorhanden sind.

Schritt 1: Vorhandene Dokumente sammeln

Dazu gehören beispielsweise:

• ursprünglicher Einreichplan
• Baubewilligungsbescheid
• Pläne späterer Umbauten
• Unterlagen früherer Eigentümer
• alte Bauzeichnungen
• Dokumente über Sanierungen
• allfällige behördliche Feststellungsbescheide

Eine allgemeine Übersicht bietet unser Ratgeber zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Schritt 2: Bauakt bei der zuständigen Behörde prüfen

Bei der zuständigen Baubehörde kann geklärt werden, welche Unterlagen im Bauakt aufliegen und unter welchen Voraussetzungen eine Akteneinsicht möglich ist.

Gerade bei älteren Immobilien können Unterlagen vorhanden sein, die dem aktuellen Eigentümer nicht mehr vorliegen.

Ein fehlender Plan im privaten Ordner bedeutet deshalb noch nicht, dass niemals eine Bewilligung erteilt wurde.

Schritt 3: Tatsächlichen Bestand mit den Unterlagen vergleichen

Anschließend sollte überprüft werden, ob der vorhandene Gebäudebestand mit den genehmigten Unterlagen übereinstimmt.

Dabei können beispielsweise auffallen:

• zusätzliche Räume
• veränderte Gebäudeabmessungen
• anders ausgeführte Fenster
• vergrößerte Garagen
• nachträgliche Zubauten
• geänderte Nutzungen

Eine fachkundige Bestandsaufnahme durch einen befugten Planer kann dabei sinnvoll sein.

Schritt 4: Rechtliche Situation beurteilen lassen

Erst wenn die Abweichungen bekannt sind, sollte geklärt werden, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen.

Je nach Sachverhalt kommen beispielsweise eine Feststellung des rechtmäßigen Bestands, ein nachträgliches Bewilligungsverfahren oder bauliche Anpassungen in Betracht.

Ob eine bestimmte Maßnahme genehmigungsfähig ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Muss ein nicht genehmigter Zubau vor dem Verkauf entfernt werden?

Nein, nicht automatisch.

Ein fehlender Bewilligungsnachweis bedeutet nicht zwingend, dass ein Zubau beseitigt werden muss.

Zunächst ist zu unterscheiden:

Unterlagen fehlen: Es ist noch ungeklärt, ob eine Bewilligung existiert.

Bewilligung fehlt tatsächlich: Es muss geprüft werden, ob der Bestand rechtmäßig ist oder nachträglich bewilligt werden kann.

Behördliche Maßnahmen bestehen bereits: Dann sind die konkreten Bescheide und Verpflichtungen zu berücksichtigen.

Diese drei Situationen dürfen bei der Vermarktung nicht miteinander verwechselt werden.

Gerade bei einem älteren Haus kann eine sorgfältige Prüfung ergeben, dass sich die rechtliche Situation nachvollziehbar klären lässt.

Andererseits darf ein Verkäufer eine nachträgliche Genehmigung nicht versprechen, solange diese nicht gesichert ist.

Wie beeinflusst ein ungeklärter Zubau den Verkaufspreis?

Ein nicht geklärter Baukonsens kann sich auf die Kaufentscheidung auswirken.

Interessenten stellen sich dann häufig mehrere Fragen:

Kann der Gebäudeteil dauerhaft genutzt werden?

Entstehen zusätzliche Kosten?

Sind Änderungen erforderlich?

Wird die Bank die Immobilie wie geplant finanzieren?

Besteht ein Risiko behördlicher Maßnahmen?

Diese Unsicherheiten können die Zahlungsbereitschaft beeinflussen.

Das bedeutet aber nicht, dass ein bestimmter pauschaler Preisabschlag anzusetzen ist.

Entscheidend ist, wie schwerwiegend die Abweichung ist und welche Möglichkeiten zur Klärung bestehen.

Ein fehlender Plan für einen älteren, rechtmäßig bestehenden Gebäudeteil ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als ein jüngerer, nicht genehmigungsfähiger Zubau.

Deshalb sollte zunächst der rechtliche und technische Sachverhalt geklärt werden.

Anschließend kann eine Immobilienbewertung von Papst Immobilien die konkrete Situation berücksichtigen.

Was muss im Immobilieninserat angegeben werden?

Eine Immobilie sollte so beschrieben werden, dass Interessenten keine falschen Vorstellungen über ihren tatsächlichen und rechtlichen Zustand erhalten.

Das betrifft besonders:

• Wohnfläche
• Nutzfläche
• Anzahl genehmigter Wohneinheiten
• Nutzungsmöglichkeiten
• Ausbauzustand
• bekannte baurechtliche Besonderheiten

Ein als Hobbyraum genutzter Keller sollte beispielsweise nicht ohne entsprechende Grundlage als genehmigter Wohnraum beworben werden.

Ebenso sollte ein nicht geklärter Dachbodenausbau nicht einfach als vollwertige zusätzliche Wohnung dargestellt werden.

Transparenz ist bei baurechtlichen Besonderheiten wichtiger als eine möglichst attraktive Formulierung.

Kann ein Gewährleistungsausschluss das Problem lösen?

Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss ist keine verlässliche Lösung für sämtliche baurechtlichen Risiken.

Ob und in welchem Umfang ein Ausschluss wirksam ist, hängt unter anderem von der konkreten Vereinbarung, den zugesicherten Eigenschaften, dem Kenntnisstand der Parteien und den gesetzlichen Rahmenbedingungen ab.

Insbesondere bewusst verschwiegene wesentliche Umstände können rechtliche Folgen haben.

Deshalb sollten bekannte Abweichungen ausdrücklich mit dem Vertragserrichter besprochen werden.

Auch im Kaufanbot beim Immobilienverkauf sollten wesentliche Bedingungen und offene Fragen möglichst eindeutig geregelt werden.

Redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung: Florens Kolleritsch

Die folgende Passage ist eine redaktionell formulierte, sinngemäße Experteneinschätzung. Sie stellt kein tatsächlich aufgezeichnetes Interview und keine wörtlichen Aussagen des Mitarbeiters dar.

Warum sollte man Bauunterlagen bereits vor dem Verkaufsstart prüfen?

Bei älteren Häusern können Umbauten über Jahrzehnte hinweg erfolgt sein. Werden Abweichungen erst während einer laufenden Kaufvertragsabwicklung entdeckt, kann das zu Verzögerungen führen. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit für Eigentümer und Interessenten.

Sollte man eine Immobilie mit ungeklärtem Zubau überhaupt inserieren?

Das hängt davon ab, welche Fragen offen sind. Wichtig ist, dass bekannte Unstimmigkeiten nicht verschwiegen werden. Je früher die Situation geklärt wird, desto besser lässt sich entscheiden, welche Informationen bereits für die Vermarktung benötigt werden.

Was ist für die Preisfindung besonders wichtig?

Es macht einen Unterschied, ob lediglich Unterlagen fehlen oder ob eine bauliche Veränderung tatsächlich rechtlich problematisch ist. Diese Unterscheidung sollte in die Bewertung einfließen.

Wie sollte eine solche Immobilie präsentiert werden?

Sachlich und nachvollziehbar. Die tatsächlichen Räume und Flächen können gezeigt werden. Ihre rechtlich gesicherte Nutzung muss aber korrekt beschrieben werden. Käufer sollen erkennen können, was vorhanden ist und welche Fragen noch zu klären sind.

Zusammenfassung: Erst den Baukonsens klären, dann verkaufen

Ein Haus mit fehlenden Bauunterlagen oder einem nicht genehmigten Zubau ist nicht automatisch unverkäuflich.

Für Eigentümer ist folgende Reihenfolge sinnvoll:

Bauakt prüfen → Bestand vergleichen → rechtliche Situation klären → Marktwert ermitteln → Verkaufsstrategie festlegen.

Gerade bei älteren Häusern in Graz und der Steiermark können die Bestimmungen über den rechtmäßigen Bestand eine wichtige Rolle spielen.

Allerdings darf daraus nicht geschlossen werden, dass jeder ältere Zubau automatisch genehmigt ist.

Wer einen Verkauf plant, sollte die baurechtliche Situation möglichst vor der Veröffentlichung des Inserats aufarbeiten.

Papst Immobilien unterstützt Eigentümer bei der Verkaufsvorbereitung, der Marktwerteinschätzung und der Koordination der notwendigen Unterlagen. Für eine individuelle Prüfung des Baukonsenses sind die zuständige Behörde und entsprechend befugte Fachleute einzubeziehen.

Sie möchten ein älteres Haus verkaufen und sind unsicher, ob alle Bauunterlagen vorhanden sind? Über unsere Kontaktseite können Sie ein unverbindliches Erstgespräch vereinbaren.

Rechtsstand: 13. Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle baurechtliche oder rechtliche Prüfung.

Transparenzhinweis für die Veröffentlichung

Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung generativer KI erstellt und von Papst Immobilien redaktionell geprüft, fachlich überarbeitet und freigegeben. Die redaktionelle Verantwortung liegt bei der Papst Immobilien GmbH.