Stand der Rechts- und Kostenangaben: 12. Oktober 2026

Ein Haus ist für die meisten Käufer die größte Anschaffung ihres Lebens. Beim Besichtigungstermin fallen zuerst Küche, Garten und Aussicht auf. Über die späteren Kosten entscheiden aber meist Dach, Feuchtigkeit, Haustechnik und fehlende Unterlagen. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie in welcher Reihenfolge prüfen sollten und wo Fachleute nötig sind.

Kurzantwort: Vor dem Hauskauf sollten Käufer zuerst Unterlagen und Baukonsens, dann Dach, Fassade, Feuchtigkeit, Haustechnik und mögliche Schadstoffe prüfen. Sichtbare Mängel lassen sich bei der Besichtigung erkennen, versteckte oft nur mit Sachverständigen. Beim Privatkauf wird die Gewährleistung häufig vertraglich ausgeschlossen, daher liegt ein großer Teil der Prüfung bei Ihnen. Rechnen Sie außerdem mit Kaufnebenkosten, die seit 1. Juli 2026 wieder in voller Höhe anfallen.

In welcher Reihenfolge prüft man ein Haus vor dem Kauf?

1. Unterlagen und Grundbuch: Eigentümer, Belastungen, Rechte Dritter
2. Baukonsens: Stimmen Bewilligungen, Pläne und tatsächlicher Bestand überein?
3. Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster, Keller
4. Haustechnik: Heizung, Elektrik, Wasser und Abwasser
5. Feuchtigkeit und Schadstoffe: Keller, Wände, Baujahr, Radon
6. Grundstück und Umfeld: Zufahrt, Gefälle, Nachbarschaft

Diese Reihenfolge verhindert, dass Sie sich in die Optik verlieben, bevor die rechtlichen Grundlagen geklärt sind.

Welche Unterlagen sollten vor dem Kaufanbot vorliegen?

• aktueller Grundbuchauszug (Anleitung: Grundbuch vor dem Immobilienkauf prüfen)
• Energieausweis (Hintergrund: Energieausweis beim Immobilienverkauf 2026)
• Baubewilligung, Einreichpläne und Unterlagen zu Zu- und Umbauten
• Rechnungen und Nachweise zu Sanierungen
• Wartungs- und Prüfunterlagen der Heizung

Fehlt für einen Zubau die Baubewilligung, kann das nach der Rechtsprechung ein Mangel sein. Deshalb sollte der Vertragserrichter prüfen, ob Bestand und Bewilligungen zusammenpassen. Das gilt besonders bei älteren Häusern mit Anbauten.

Worauf achtet man außen: Dach, Fassade, Fenster?

Bauteil	Worauf achten	Warnsignal
Dach	Alter, Dachdeckung, Dachrinnen, Kaminanschlüsse, Dachboden	Wasserflecken, Moos in großen Flächen, durchhängende Flächen
Fassade	Putz, Risse, Sockelbereich	Risse über Fenstern, abplatzender Putz am Sockel
Fenster und Türen	Dichtheit, Beschläge, Verglasung	Zugluft, Kondensat im Scheibenzwischenraum
Keller	Geruch, Wände, Bodenanschluss	Salzränder, Schimmel, feuchte Ecken

Wer das Haus bei oder kurz nach Regen besichtigt, erkennt Undichtheiten und Feuchtigkeit oft leichter. Auch ein Blick in den Dachboden und in den Keller gehört zu jeder Besichtigung.

Wie prüft man Heizung, Elektrik und Wasserleitungen?

• Heizung: Alter der Anlage, Brennstoff, Wartungsnachweise, Prüfbefunde (z. B. vom Rauchfangkehrer)
• Elektrik: Alter der Installation, Zustand des Verteilerkastens, Fehlerstromschutzschalter vorhanden
• Wasser und Abwasser: Leitungsmaterial, Wasserdruck, Gerüche, Anschluss an Kanal oder Senkgrube
• Energie: Energieausweis und tatsächliche Verbrauchsdaten der bisherigen Bewohner

Den Zustand von Heizung und Elektrik beurteilt am besten ein Fachbetrieb. Eine Kostenschätzung für Erneuerungen sollten Sie vor dem Kaufanbot einholen.

Ist Asbest in älteren Häusern ein Problem?

In Österreich ist das Inverkehrbringen von Asbest seit 1990 verboten. Für Asbestzement im Hochbau galten Übergangsfristen bis Anfang der 1990er-Jahre. In Gebäuden, die zwischen 1950 und 1990 errichtet wurden, kann deshalb noch Asbest verbaut sein, etwa in Dach- und Fassadenplatten, Rohren, Bodenbelägen oder Fliesenklebern.

Intaktes, nicht bearbeitetes Material ist in den meisten Fällen kein akutes Problem. Bei Umbau oder Abbruch muss es aber vorher abgeklärt werden. Nur eine Laboranalyse kann Asbest sicher nachweisen. Bei Häusern dieser Baujahre empfiehlt sich deshalb vor dem Kauf eine fachliche Einschätzung.

Spielt Radon beim Hauskauf in der Steiermark eine Rolle?

Radon ist ein natürliches radioaktives Gas, das sich in Gebäuden anreichern kann. Als Referenzwert gelten 300 Becquerel pro Kubikmeter Raumluft. In der Steiermark gelten alle Gemeinden außer jenen im Bezirk Südoststeiermark als Radonvorsorgegebiet. Das betrifft vor allem Vorsorgemaßnahmen bei Neubauten. Als Radonschutzgebiete sind laut WKO derzeit Fischbach, St. Kathrein am Hauenstein und Strallegg (alle Bezirk Weiz) ausgewiesen.

Wie hoch die Belastung in einem konkreten Haus ist, zeigt nur eine Messung. Die AGES bietet dazu eine interaktive Radonkarte. Bei Bestandshäusern in Frage kommenden Lagen sollte die Messung vor dem Kaufvertrag erfolgen.

Wann lohnt sich ein Sachverständiger?

Ein Bausachverständiger ist sinnvoll, wenn

• das Haus vor 1990 gebaut wurde oder Zubauten hat,
• Feuchtigkeit, Risse oder Verfärbungen sichtbar sind,
• größere Sanierungen bereits absehbar sind,
• Ihre Finanzierung stark vom Sanierungsbedarf abhängt.

Das Gutachten kostet Geld. Es kann aber helfen, Mängel im Kaufpreis zu berücksichtigen oder von einem Kauf Abstand zu nehmen.

Was gilt bei Mängeln? Gewährleistung beim Hauskauf

• Auch bei Immobilien gilt grundsätzlich das gesetzliche Gewährleistungsrecht (§§ 922 ff. ABGB). Die Frist beträgt bei unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe.
• Beim Kauf von Privat kann die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen werden.
• Nicht erfasst sind in der Regel arglistig verschwiegene Mängel und ausdrücklich zugesagte Eigenschaften.
• Offenkundige Mängel, die dem Käufer „ins Auge fallen” mussten, begründen grundsätzlich keine Ansprüche.
• Beim Kauf von einem Unternehmer (z. B. Bauträger) ist ein Ausschluss gegenüber Verbrauchern nicht zulässig.

Die Wirksamkeit hängt immer vom konkreten Vertrag ab. Lassen Sie Klauseln vom Vertragserrichter erklären.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Posten	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 % vom Kaufpreis
Eintragung des Eigentumsrechts	1,1 %
Eintragung des Pfandrechts (bei Finanzierung)	1,2 % des eingetragenen Betrags
Vertragserrichtung (Notar/Rechtsanwalt)	je nach Aufwand, häufig rund 1,5 bis 3 %
Maklerprovision (Käufer)	höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt

Wichtig: Die befristete Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr für den Erwerb von Wohnraum zum eigenen dringenden Wohnbedürfnis galt für Anträge bis 30. Juni 2026 und wurde nicht verlängert. Für Anträge ab 1. Juli 2026 fallen die Gebühren wieder voll an. Alle Details erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich.

FAQ: Häufige Fragen zum Hauskauf

Worauf muss ich beim Hauskauf unbedingt achten?

Auf Grundbuch und Baukonsens, den Zustand von Dach, Feuchtigkeit und Haustechnik sowie auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten und Sanierung. Der Kaufpreis allein sagt wenig über die wahren Kosten aus.

Wie erkenne ich Feuchtigkeit im Keller?

Typische Hinweise sind modriger Geruch, Salzausblühungen, abplatzender Putz, Schimmel in Ecken und dunkle Stellen am Sockel. Die Ursache klärt ein Fachbetrieb, denn Feuchtigkeit kann aus Bodenfeuchte, undichten Leitungen oder mangelhafter Abdichtung stammen.

Gilt beim Hauskauf eine Gewährleistung?

Grundsätzlich ja, drei Jahre ab Übergabe. Beim Kauf von Privat wird sie aber häufig vertraglich ausgeschlossen. Arglistig verschwiegene Mängel und ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften sind davon in der Regel nicht erfasst.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf 2026?

Es fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr, bei Finanzierung 1,2 % Pfandrechtsgebühr sowie Kosten für Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler an. Die Gebührenbefreiung ist seit 1. Juli 2026 ausgelaufen.

Ist Asbest ein Grund, ein Haus nicht zu kaufen?

Nicht automatisch. Entscheidend sind Menge, Zustand und Plan für Umbauten. Vor dem Kauf sollte aber geklärt werden, welche Kosten für eine fachgerechte Entsorgung drohen.

Muss ich beim Hauskauf Radon messen?

Eine gesetzliche Pflicht für Käufer besteht nicht. Sinnvoll ist eine Messung trotzdem, weil nur sie den tatsächlichen Wert zeigt. Die AGES-Radonkarte gibt einen ersten Hinweis zur Region.

Brauche ich einen Sachverständigen?

Bei älteren Häusern, sichtbaren Mängeln oder großem Sanierungsbedarf ist eine fachliche Begutachtung sehr zu empfehlen.

Kann ich Sanierungsbedarf im Kaufpreis berücksichtigen?

Ja. Sachlich belegte Mängel, am besten mit Kostenschätzung vom Fachbetrieb, sind in der Verhandlung ein nachvollziehbares Argument.

Zusammenfassung

• Prüfen Sie zuerst Grundbuch, Baubewilligung und Pläne, dann Dach, Feuchtigkeit, Technik und Schadstoffe.
• Bei Häusern aus 1950 bis 1990 sollten Asbest, bei Radon-Lagen eine Messung abgeklärt werden.
• Beim Privatkauf ist die Gewährleistung oft ausgeschlossen, daher zählt Ihre eigene Prüfung.
• Seit 1. Juli 2026 fallen Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr wieder voll an.

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung.

Quellen (Stand 12.10.2026): ABGB §§ 922 ff. (Gewährleistung, RIS); Fachbeiträge österreichischer Kanzleien und Kaufnebenkosten-Übersichten (Befreiung ausgelaufen 30.06.2026); Arbeitsinspektion/Umweltbundesamt zu Asbest; BMLUK, WKO und AGES zu Radon.

Transparenzhinweis:
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung generativer KI erstellt und von Papst Immobilien redaktionell geprüft, fachlich überarbeitet und freigegeben. Die redaktionelle Verantwortung liegt bei der Papst Immobilien GmbH.