Seit April 2026 gelten in Österreich neue gesetzliche Regelungen für Wohnungsmieten. Besonders Eigentümer, Vermieter und Anleger sollten sich mit den Änderungen vertraut machen, denn sie wirken sich unmittelbar auf Mietverträge, Wertsicherungsklauseln und die langfristige Rendite von Immobilien aus.
Gerade in Graz und der Steiermark besitzen viele Eigentümer Wohnungen als Kapitalanlage oder Vorsorgeobjekt. Wer eine Wohnung vermietet oder eine Immobilie als Investment erwerben möchte, sollte die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen unbedingt in seine Kalkulation einbeziehen.
Welche Mietverhältnisse sind betroffen?
Die neuen Regelungen betreffen hauptsächlich Wohnungen, die ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Das betrifft insbesondere Wohnungen in klassischen Mehrparteienhäusern.
Nicht betroffen sind unter anderem:
- Geschäftsraummieten
- viele Genossenschaftswohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser, die ausschließlich dem ABGB unterliegen
Wichtig ist außerdem: Die neuen Vorschriften gelten nur für Mietverträge mit einer vereinbarten Wertsicherungsklausel. Ohne Indexvereinbarung erfolgt weiterhin keine automatische Mietanpassung. Die Änderungen beruhen insbesondere auf dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG).
Mietanpassungen nur noch einmal jährlich
Eine der wesentlichsten Änderungen betrifft die Wertsicherung.
Seit dem 1. April 2026 dürfen Mietzinse grundsätzlich nur noch einmal pro Jahr, jeweils zum 1. April, angepasst werden.
Dadurch entstehen:
- mehr Transparenz
- bessere Planbarkeit
- weniger kurzfristige Mieterhöhungen
Vor allem Anleger profitieren von einer klar kalkulierbaren Entwicklung der Mieteinnahmen, auch wenn diese künftig langsamer steigen.
Neue Deckelung der Mietzinserhöhungen
Neben der jährlichen Anpassung wurde auch die Höhe möglicher Mietsteigerungen begrenzt.
Die Berechnung orientiert sich weiterhin am Verbraucherpreisindex (VPI 2020).
Neu ist allerdings:
- die durchschnittliche Inflation des Vorjahres bildet die Grundlage
- Erhöhungen über 3 % werden nur noch teilweise berücksichtigt
Dadurch fallen starke Inflationssprünge deutlich geringer aus.
Für Eigentümer bedeutet dies mehr Stabilität, gleichzeitig sinkt jedoch das kurzfristige Renditepotenzial.
Zusätzliche Begrenzungen im Vollanwendungsbereich
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten noch strengere Regeln.
Die maximale Mietanpassung beträgt:
- 1 % zum 1. April 2026
- 2 % zum 1. April 2027
Diese Obergrenzen gelten unabhängig von der tatsächlichen Inflation.
Befristete Mietverträge werden verlängert
Auch bei befristeten Mietverträgen gibt es Änderungen.
Unternehmerische Vermieter müssen künftig grundsätzlich eine Mindestbefristung von fünf Jahren vereinbaren.
Private Kleinvermieter bleiben in vielen Fällen weiterhin bei der bisherigen Mindestdauer von drei Jahren.
Gerade Eigentümer sollten deshalb ihre Mietverträge künftig sorgfältig prüfen oder prüfen lassen.
Welche Auswirkungen haben die Änderungen auf Anleger?
Für Anleger verändern sich die Rahmenbedingungen deutlich.
Positiv:
- höhere Planbarkeit
- stabilere Cashflows
- geringere Schwankungen
Negativ:
- langsamere Mietsteigerungen
- geringere Dynamik bei der Rendite
- konservativere Finanzierungsplanung erforderlich
Gerade beim Kauf einer Vorsorgewohnung gewinnt deshalb die rechtliche Prüfung zunehmend an Bedeutung.
Was bedeutet das für Eigentümer in Graz?
In Graz werden viele Eigentumswohnungen als Anlageobjekte vermietet.
Vor einem Kauf oder Verkauf sollte daher geprüft werden:
- Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz?
- Welche Mietzinsregelungen gelten?
- Welche Anpassungsmöglichkeiten bestehen künftig?
- Welche Auswirkungen ergeben sich auf die Rendite?
Diese Fragen beeinflussen mittlerweile den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie wesentlich stärker als noch vor wenigen Jahren.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie oft darf die Miete künftig erhöht werden?
Grundsätzlich nur noch einmal jährlich zum 1. April.
Gelten die Änderungen auch für Einfamilienhäuser?
In vielen Fällen nicht. Hier gelten überwiegend die Bestimmungen des ABGB.
Sind Geschäftsraummieten betroffen?
Nein.
Gelten die neuen Regeln auch für bestehende Mietverträge?
Teilweise ja. Ob und in welchem Umfang die Änderungen gelten, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung und den gesetzlichen Bestimmungen ab.
Fazit
Die Mietrechtsreform 2026 bringt deutlich mehr Struktur und Planbarkeit in den österreichischen Wohnungsmarkt. Gleichzeitig werden Mietsteigerungen begrenzt und Renditen langfristig kalkulierbarer.
Wer eine Wohnung kaufen, verkaufen oder vermieten möchte, sollte die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen unbedingt berücksichtigen.
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