Einleitung
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt für viele Menschen in Österreich groß. Gleichzeitig hat sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren deutlich verändert.
Immobilienpreise, Finanzierungskosten, Eigenmittel und laufende Wohnkosten spielen bei Kaufentscheidungen heute eine wesentlich größere Rolle als noch während der Niedrigzinsphase.
Viele Interessenten überlegen deshalb genauer:
Kaufen oder vorerst weiterhin mieten?
Gerade in Ballungsräumen wie Graz bleibt die Nachfrage nach gut gelegenen Mietwohnungen hoch. Für Eigentümer und Anleger entstehen dadurch interessante Möglichkeiten – sowohl bei der Vermietung als auch bei der Frage, ob eine bestehende Immobilie derzeit verkauft werden sollte.
Einen Überblick über die aktuelle Situation in unserer Region finden Sie auch in unserem Immobilienmarktbericht für Graz und die Steiermark 2026.
Eigentum ist deutlich teurer als vor 15 Jahren
Die langfristige Entwicklung zeigt deutlich, wie stark Immobilien an Wert gewonnen haben.
Für 2025 weist Statistik Austria österreichweit einen Medianpreis von rund 4.162 Euro pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen und rund 2.836 Euro pro Quadratmeter bei Häusern aus.
Dabei handelt es sich allerdings um österreichweite Werte.
Für einen Eigentümer in Graz ist deshalb nicht entscheidend, wie hoch der österreichische Durchschnitt liegt. Der tatsächliche Marktwert einer Immobilie hängt vielmehr von zahlreichen Faktoren ab:
- Lage und Mikrolage
- Wohnfläche
- Grundriss
- Zustand
- Stockwerk und Lift
- Balkon, Terrasse oder Garten
- Stellplatz oder Garage
- Energieeffizienz
- laufende Kosten
- Sanierungsbedarf
- Angebot und Nachfrage im jeweiligen Stadtteil
Eine Wohnung in Graz-Lend kann daher ein völlig anderes Preisniveau aufweisen als eine vergleichbare Wohnung in Andritz, Eggenberg oder St. Peter.
Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte daher nicht mit pauschalen Quadratmeterpreisen rechnen, sondern den konkreten Marktwert der eigenen Immobilie ermitteln lassen.
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Nach der Preiskorrektur steigen Wohnimmobilienpreise wieder
2023 und 2024 kam es am österreichischen Immobilienmarkt zu einer spürbaren Korrektur.
Mittlerweile hat sich das Bild allerdings verändert.
Laut Statistik Austria lagen die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 um 3,5 % über dem entsprechenden Vorjahresquartal.
Sowohl bestehender als auch neuer Wohnraum verzeichneten wieder Preissteigerungen.
Das bedeutet nicht, dass automatisch jede Immobilie teurer verkauft werden kann.
Vielmehr zeigt sich:
Gut positionierte Immobilien finden wieder auf einen stabileren Markt – unrealistische Angebotspreise bleiben aber problematisch.
Gerade deshalb spielt die richtige Preisstrategie eine wesentliche Rolle.
Welche Auswirkungen bereits der Einstiegspreis auf Nachfrage und Verkaufserlös haben kann, erklären wir ausführlich im Beitrag „Preisstrategie beim Immobilienverkauf – warum ein niedrigerer Angebotspreis manchmal mehr Geld bringt“.
Finanzierung bleibt entscheidend – aber die Nachfrage nach Krediten steigt wieder
Die Finanzierung ist weiterhin einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf.
Die Situation hat sich gegenüber 2022 und 2023 jedoch verändert.
Die Oesterreichische Nationalbank berichtet, dass die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnbaukrediten seit Anfang 2024 wieder steigt.
Auch im 2. Quartal 2026 setzte sich dieser Trend fort. Im März, April und Mai 2026 wurden jeweils mehr als 1,6 Milliarden Euro neue Wohnbaukredite vergeben.
Das ist für Verkäufer grundsätzlich ein positives Signal:
Mehr finanzierungsfähige Käufer können wieder aktiv am Immobilienmarkt teilnehmen.
Gleichzeitig prüfen Banken Finanzierungen weiterhin sorgfältig. Eigenmittel, Einkommen, Leistbarkeit und die Qualität der Immobilie bleiben wichtige Faktoren.
Käufer gehen deshalb häufig strukturierter vor als während der Niedrigzinsphase.
Wer mehr darüber erfahren möchte, findet in unserem Beitrag „Immobilienfinanzierung in Österreich – warum Immobilienmakler und Finanzierungsberater zusammenarbeiten sollten“ weitere Informationen.
Warum sich viele Interessenten weiterhin für eine Mietwohnung entscheiden
Trotz der wieder besseren Finanzierungsmöglichkeiten bleibt Eigentum für viele Haushalte eine große finanzielle Entscheidung.
Wer beispielsweise noch nicht ausreichend Eigenkapital angespart hat oder beruflich beziehungsweise privat flexibel bleiben möchte, entscheidet sich häufig zunächst für eine Mietwohnung.
Dadurch bleibt insbesondere in Städten wie Graz die Nachfrage im Mietsegment hoch.
Besonders gefragt sind erfahrungsgemäß Wohnungen mit:
- guter öffentlicher Verkehrsanbindung
- funktionalem Grundriss
- Balkon, Loggia oder Terrasse
- niedrigen Betriebskosten
- moderner Heiztechnik
- guter Energieeffizienz
- Nähe zu Universität, FH oder Arbeitsplatz
- einer Wohnungsgröße von ein bis drei Zimmern
Für Eigentümer kann eine solche Wohnung daher weiterhin ein interessantes Anlageobjekt darstellen.
Neuvermietungen bleiben ein wichtiger Teil des Marktes
Für Mieter ist allerdings nicht nur der Kaufmarkt teurer geworden.
Auch die Mietkosten sind in den vergangenen Jahren gestiegen.
Besonders bei Neuvermietungen können sich gegenüber älteren Bestandsmietverhältnissen deutlich höhere Mietniveaus ergeben.
Für Vermieter bedeutet dies jedoch nicht, dass jede beliebige Miete verlangt werden kann.
Der zulässige Mietzins hängt unter anderem davon ab,
- ob das Mietrechtsgesetz vollständig, teilweise oder gar nicht anwendbar ist,
- wann das Gebäude errichtet wurde,
- welche Ausstattung vorhanden ist,
- welcher Mietvertrag abgeschlossen wird und
- welche gesetzlichen Begrenzungen gelten.
Gerade bei älteren Eigentumswohnungen in Graz sollte deshalb vor einer Neuvermietung geprüft werden, welches mietrechtliche Regime tatsächlich zur Anwendung kommt.
Mietrecht 2026: Was sich geändert hat
Seit 2026 gelten neue mietrechtliche Regelungen, die Vermieter kennen sollten.
Begrenzte Richtwertanpassung
Mit 1. April 2026 konnten die gesetzlichen Richtwerte im entsprechenden Anwendungsbereich nur begrenzt angepasst werden.
Die Erhöhung wurde für 2026 auf maximal 1 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt begrenzt. Für 2027 ist eine Begrenzung auf höchstens 2 % vorgesehen.
Diese Regelung betrifft allerdings nicht automatisch sämtliche Mietwohnungen in Österreich.
Ob und in welcher Form sie für eine konkrete Wohnung relevant ist, hängt vom Mietrechtsregime ab.
Neue Mindestbefristungen
Auch bei befristeten Wohnungsmietverträgen gibt es seit 2026 Änderungen.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt die gesetzliche Mindestbefristung:
- fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist,
- grundsätzlich weiterhin drei Jahre, wenn der Vermieter kein Unternehmer ist.
Diese Regelung gilt auch bei entsprechenden Verlängerungen.
Gerade Eigentümer, die überlegen, eine Wohnung innerhalb der nächsten Jahre zu verkaufen, sollten diese Befristungsfrage bereits vor Abschluss eines neuen Mietvertrages berücksichtigen.
Denn ein länger laufender Mietvertrag kann die spätere Käufergruppe beeinflussen.
Wie sich eine bestehende Vermietung auf den Verkauf auswirkt, erklären wir im Beitrag „Vermietete Wohnung in Graz verkaufen – was Eigentümer wissen müssen“.
Neubau bleibt knapp
Ein weiterer wichtiger Faktor für den Wohnungsmarkt ist die Neubautätigkeit.
2025 wurden laut Statistik Austria rund 31.979 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt. Das war zwar ein Anstieg gegenüber 2024, das Niveau blieb jedoch historisch niedrig.
Statistik Austria bezeichnete die Zahl der 2025 bewilligten Neubauwohnungen sogar als historischen Tiefstand.
Im 1. Quartal 2026 wurden insgesamt rund 11.804 Wohnungen inklusive An-, Auf- und Umbauten bewilligt.
Für den Markt bedeutet das:
Wenn über längere Zeit weniger neuer Wohnraum geschaffen wird, kann das insbesondere in wachsenden Ballungsräumen den Druck auf bestehende Wohnungen erhöhen.
Für Graz ist diese Entwicklung sowohl für Eigentümer als auch für Anleger relevant.
Baukosten bleiben auf hohem Niveau
Auch die Baukosten haben sich deutlich verändert.
Der Baupreisindex von Statistik Austria lag im 1. Quartal 2026 um 2,2 % über dem ersten Quartal 2025.
Hohe Bau- und Sanierungskosten wirken sich auf verschiedene Bereiche des Immobilienmarktes aus:
- Neubauprojekte werden schwerer kalkulierbar.
- Bauträger prüfen Projekte genauer.
- Sanierungsbedürftige Immobilien werden von Käufern genauer analysiert.
- Bereits sanierte Immobilien können attraktiver erscheinen.
- Eigentümer überlegen genauer, welche Investitionen vor einem Verkauf noch sinnvoll sind.
Gerade beim letzten Punkt gilt allerdings:
Nicht jede Sanierung zahlt sich vor einem Verkauf aus.
Welche Maßnahmen sinnvoll sein können und welche häufig nicht wirtschaftlich sind, erklären wir im Beitrag „Wohnung sanieren oder so verkaufen?“.
Energieeffizienz wird für Käufer und Mieter wichtiger
Neben Kaufpreis und Lage achten Interessenten zunehmend auch auf die laufenden Kosten einer Immobilie.
Dazu gehören insbesondere:
- Heizkosten
- Betriebskosten
- Energieverbrauch
- Zustand der Fenster
- Heizsystem
- Dämmung
- zukünftiger Sanierungsbedarf
Eine ältere Wohnung mit vergleichsweise günstigen Betriebskosten kann daher durchaus attraktiver sein als eine nominell modernere Wohnung mit hohen laufenden Belastungen.
Auch für Eigentümer ist dieser Punkt relevant.
Vor größeren Investitionen sollte allerdings immer geprüft werden, ob sich diese bei einer geplanten Vermietung oder einem Verkauf tatsächlich rechnen.
Was bedeutet die Entwicklung für Eigentümer?
Für Eigentümer gibt es derzeit nicht die eine richtige Strategie.
Je nach Immobilie kann es sinnvoll sein,
- weiter zu vermieten,
- neu zu vermieten,
- eine bestehende Vermietung fortzuführen,
- eine freie Wohnung zu verkaufen,
- oder eine vermietete Wohnung gezielt an Anleger zu veräußern.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtsituation.
Beispielsweise kann eine gut vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Graz für einen Anleger sehr interessant sein.
Eine freie Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnung könnte hingegen für Eigennutzer einen größeren Käuferkreis erreichen.
Vor einer Entscheidung sollten deshalb mindestens folgende Punkte geprüft werden:
- aktueller Marktwert
- erzielbarer Mietzins
- bestehender Mietvertrag
- Sanierungsbedarf
- laufende Kosten
- steuerliche Situation
- zukünftiger Kapitalbedarf
- persönliche Ziele des Eigentümers
Verkauf oder Vermietung – was ist derzeit sinnvoller?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Vermieten kann sinnvoll sein, wenn:
- eine langfristige Anlage gewünscht ist,
- eine gute Mietrendite erzielt wird,
- kaum größere Sanierungen anstehen,
- ausreichend Rücklagen vorhanden sind,
- die Wohnung langfristig gut vermietbar ist.
Verkaufen kann sinnvoll sein, wenn:
- Kapital für andere Investitionen benötigt wird,
- größere Sanierungen bevorstehen,
- die Wohnung nicht mehr zur eigenen Strategie passt,
- die Verwaltung zunehmend aufwendig wird,
- aktuell ein attraktiver Marktpreis erzielt werden kann.
Gerade Eigentümer, die ihre Immobilie vor vielen Jahren gekauft oder geerbt haben, sollten nicht automatisch davon ausgehen, dass weiteres Vermieten immer die wirtschaftlich beste Lösung ist.
Eine aktuelle Marktwerteinschätzung kann hier eine wichtige Entscheidungsgrundlage schaffen.
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Kaufinteressenten vergleichen genauer
Auch wenn die Nachfrage nach Wohnbaukrediten wieder steigt, kaufen Interessenten heute häufig bewusster.
Besonders wichtig sind:
- realistischer Kaufpreis
- Finanzierbarkeit
- Zustand
- Energieeffizienz
- Betriebskosten
- Rücklagen
- geplante Sanierungen
- Grundriss
- Lage
Eine Immobilie muss deshalb nicht perfekt sein.
Preis und Zustand müssen jedoch zusammenpassen.
Ein häufiger Fehler besteht darin, eine Immobilie deutlich über Marktwert anzubieten und anschließend über Monate hinweg den Preis zu reduzieren.
Wie sich eine strategische Preispositionierung auf den Verkauf auswirken kann, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf.
Der Immobilienmarkt bleibt 2026 in Bewegung
Der österreichische Wohnimmobilienmarkt hat die Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024 zunehmend hinter sich gelassen.
Die Daten zeigen aktuell zwei interessante Entwicklungen:
Wohnimmobilienpreise steigen wieder:
Im ersten Quartal 2026 lagen sie österreichweit um 3,5 % über dem Vorjahr.
Wohnbaufinanzierungen nehmen wieder zu:
Die Nachfrage nach privaten Wohnbaukrediten ist im zweiten Quartal 2026 erneut gestiegen.
Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit auf vergleichsweise niedrigem Niveau.
Für Eigentümer bedeutet das:
Der Markt bietet wieder Chancen – aber die richtige Bewertung und Positionierung einer Immobilie ist wichtiger denn je.
Interview mit Patrick Großschädl
Warum entscheiden sich derzeit weiterhin viele Menschen für eine Mietwohnung?
Patrick Großschädl:
Die Leistbarkeit spielt weiterhin eine wesentliche Rolle. Auch wenn Finanzierungen wieder stärker nachgefragt werden, benötigt ein Immobilienkauf Eigenkapital und langfristige finanzielle Planung. Nicht jeder möchte oder kann sich derzeit binden. Deshalb bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen gerade in Graz hoch.
Ist der Kaufmarkt 2026 wieder stärker geworden?
Patrick Großschädl:
Ja, wir sehen eine Stabilisierung. Auch die aktuellen Zahlen zeigen wieder steigende Wohnimmobilienpreise und eine zunehmende Nachfrage nach Wohnbaukrediten. Trotzdem bedeutet das nicht, dass Verkäufer jeden Preis durchsetzen können. Käufer vergleichen weiterhin sehr genau.
Was hat sich gegenüber den Boomjahren verändert?
Patrick Großschädl:
Die Kalkulation ist wichtiger geworden. Früher wurden Entscheidungen teilweise extrem schnell getroffen. Heute schauen Interessenten genauer auf Finanzierung, Betriebskosten, Rücklagen, Sanierungen und Energieeffizienz.
Wer profitiert von der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen?
Patrick Großschädl:
Vor allem Eigentümer von gut gelegenen und vernünftig kalkulierten Mietwohnungen. Gerade kleinere und mittlere Wohnungen mit guter Infrastruktur lassen sich in Graz weiterhin gut vermieten.
Sollte man deshalb eine freie Wohnung vor dem Verkauf noch vermieten?
Patrick Großschädl:
Nicht automatisch. Das kann sogar kontraproduktiv sein. Sobald eine Wohnung langfristig vermietet ist, verändert sich die Käufergruppe. Deshalb sollte man zuerst prüfen, ob ein Verkauf an Eigennutzer oder an Anleger wirtschaftlich attraktiver wäre.
Welche Wohnungen sind derzeit besonders gefragt?
Patrick Großschädl:
Aus unserer Erfahrung sind vor allem gut geschnittene Wohnungen mit überschaubaren laufenden Kosten, guter öffentlicher Anbindung und Balkon oder Loggia gefragt. Auch Energieeffizienz spielt eine zunehmende Rolle.
Was sollten Eigentümer jetzt tun, wenn sie über einen Verkauf nachdenken?
Patrick Großschädl:
Zuerst den tatsächlichen Marktwert feststellen und dann die Strategie festlegen. Nicht zuerst sanieren, neu vermieten oder einen Wunschpreis bestimmen. Wir schauen uns die Immobilie, den lokalen Markt und die mögliche Käufergruppe an und entscheiden dann gemeinsam, welche Variante sinnvoll ist.
Fazit: Für Eigentümer entstehen wieder interessante Möglichkeiten
Der Immobilienmarkt zeigt 2026 wieder deutlich mehr Bewegung.
Die Wohnimmobilienpreise steigen moderat, die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen hat sich erholt und gleichzeitig bleibt der Mietmarkt in vielen Regionen stark.
Für Eigentümer in Graz und der Steiermark ergeben sich dadurch unterschiedliche Möglichkeiten.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:
„Steigen Immobilienpreise oder Mieten?“
Sondern:
„Welche Strategie erzielt mit meiner konkreten Immobilie derzeit das beste Ergebnis?“
Das kann Weitervermietung sein.
Es kann eine Neuvermietung sein.
Oder es kann der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf sein.
Sie möchten wissen, welche Variante für Ihre Immobilie sinnvoll ist?
Papst Immobilien analysiert den aktuellen Marktwert, die Nachfrage in Ihrer Lage und mögliche Verkaufsstrategien für Ihre Wohnung oder Ihr Haus.
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FAQ
Steigen die Immobilienpreise in Österreich 2026 wieder?
Im ersten Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien laut Statistik Austria um 3,5 % über dem ersten Quartal 2025.
Werden wieder mehr Immobilien finanziert?
Ja. Laut OeNB ist die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnbaukrediten im zweiten Quartal 2026 erneut gestiegen. Im März, April und Mai wurden jeweils mehr als 1,6 Milliarden Euro neue Wohnbaukredite vergeben.
Sind Mietwohnungen in Graz weiterhin gefragt?
Der Grazer Mietmarkt weist weiterhin eine hohe Nachfrage auf. Besonders gefragt sind gut gelegene Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung sowie Objekte mit überschaubaren laufenden Kosten. Eine Einschätzung zur regionalen Situation finden Sie auch in unserem Immobilienmarktbericht Graz & Steiermark.
Gilt seit 2026 eine fünfjährige Mindestbefristung für jeden Mietvertrag?
Nein. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt eine Mindestbefristung von fünf Jahren grundsätzlich für unternehmerische Vermieter. Ist der Vermieter kein Unternehmer, beträgt die Mindestbefristung grundsätzlich drei Jahre.
Sollte ich meine Wohnung derzeit verkaufen oder vermieten?
Das hängt von Marktwert, erzielbarer Miete, bestehendem Mietvertrag, Zustand, Kosten und den persönlichen Zielen des Eigentümers ab. Eine individuelle Bewertung ist sinnvoller als eine pauschale Empfehlung.
Sollte ich vor dem Verkauf noch sanieren?
Nicht zwingend. Umfangreiche Investitionen erhöhen den Verkaufspreis häufig nicht im gleichen Ausmaß. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber „Wohnung sanieren oder so verkaufen?“.
