Vermietet kann Vorteil oder Einschränkung sein

Eine bereits vermietete Eigentumswohnung bietet Anlegern einen offensichtlichen Vorteil:

Ab dem Eigentumsübergang besteht grundsätzlich bereits ein laufendes Mietverhältnis.

Man muss nicht erst einen Mieter suchen.

Gleichzeitig kauft man aber nicht nur Wohnung, Küche und Kellerabteil.

Man übernimmt eine bestehende wirtschaftliche Situation.

Der Mietvertrag gehört deshalb bei einer vermieteten Anlegerwohnung zu den wichtigsten Prüfunterlagen.

Gerade bei einem unbefristeten Mietvertrag sollte ein Käufer nicht davon ausgehen, dass die Wohnung kurzfristig frei verfügbar wird.

Welche Rechte bei einem Eigentümerwechsel konkret bestehen, hängt unter anderem vom anwendbaren Mietrecht und der konkreten Vertragsgestaltung ab. Die Arbeiterkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass die Folgen eines Eigentümerwechsels je nach Art des Mietverhältnisses unterschiedlich sein können. 

Nicht nur die Renditezahl ansehen

Bei Anlagewohnungen wird häufig zuerst gefragt:

„Wie viel Prozent Rendite bringt sie?“

Das ist sinnvoll – aber nicht ausreichend.

Papst Immobilien hat bereits einen eigenen Beitrag zur Renditeberechnung bei Anlegerwohnungen veröffentlicht. Dort werden Rendite und Kaufpreis detaillierter behandelt. 

Bei einer bereits vermieteten Wohnung sollte der Käufer zusätzlich prüfen:

• Wie hoch ist die tatsächliche Nettomiete?
• Welche Teile der Vorschreibung trägt der Eigentümer?
• Ist die Miete wertgesichert?
• Wann wurde zuletzt angepasst?
• Welches Mietrecht ist anwendbar?
• Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
• Gibt es Mietrückstände?
• Welche Kaution wurde hinterlegt?
• Wie hoch ist die Rücklage der Eigentümergemeinschaft?
• Welche Sanierungen sind geplant?

Erst danach ergibt sich ein realistisches Bild.

Der Mietvertrag ist ein wesentlicher Teil des Investments

Bei einer leerstehenden Wohnung kann ein Anleger die zukünftige Vermietung weitgehend neu gestalten – natürlich innerhalb der gesetzlichen Grenzen.

Bei einer bereits vermieteten Wohnung existiert dagegen ein Vertrag.

Dieser kann beispielsweise Regelungen enthalten zu:

• Mietzins
• Betriebskosten
• Wertsicherung
• Kündigung
• Kaution
• mitvermietetem Inventar
• Reparaturen und Erhaltung
• Untervermietung
• Nutzungszweck

Der Kaufpreis sollte daher nie beurteilt werden, bevor der Vertrag tatsächlich gelesen wurde.

Unbefristet bedeutet nicht „bald verfügbar“

Dieser Punkt ist für Anleger besonders wichtig.

Eine unbefristet vermietete Wohnung sollte grundsätzlich als laufendes Investment betrachtet werden – nicht als Wohnung, die man nach dem Kauf automatisch kurzfristig selbst beziehen oder teurer neu vermieten kann.

Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen, hängt von der jeweiligen Rechtslage ab und sollte im konkreten Fall rechtlich geprüft werden.

Für die Kaufentscheidung ist daher sinnvoll, von einem konservativen Szenario auszugehen:

Der bestehende Mietvertrag läuft weiter.

Wenn die Immobilie nur dann wirtschaftlich interessant wäre, wenn der Mieter kurzfristig auszieht, ist das ein Warnsignal.

Wie hoch ist die tatsächliche Miete?

Inserate verwenden häufig Begriffe wie:

• Gesamtmiete
• Bruttomiete
• Nettomiete
• Mietzins inkl. Betriebskosten
• Hauptmietzins

Für eine Renditeberechnung muss sauber getrennt werden.

Entscheidend ist nicht einfach, was der Mieter monatlich insgesamt überweist.

Betriebskosten sind typischerweise zumindest teilweise Durchlaufpositionen.

Deshalb sollte geprüft werden:

Welche Einnahme verbleibt wirtschaftlich tatsächlich beim Eigentümer?

Eine Anlegerwohnung mit 700 Euro monatlicher Gesamtzahlung kann wirtschaftlich völlig anders aussehen als eine zweite Wohnung mit derselben Gesamtzahlung, wenn Betriebskosten und nicht umlagefähige Eigentümerkosten unterschiedlich hoch sind.

Eigentümerkosten nicht vergessen

Neben Finanzierung und Kaufnebenkosten entstehen laufende Aufwendungen.

Je nach Wohnanlage können dazu gehören:

• Rücklagenbeiträge
• nicht überwälzbare Kosten
• Verwaltungsaufwendungen
• Reparaturen innerhalb der Wohnung
• Leerstandsrisiko
• steuerliche Belastungen
• zukünftige Investitionen

Deshalb sollte eine Rendite möglichst nicht nur als einfache Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis betrachtet werden.

Rücklage und Sanierungen prüfen

Bei einer Eigentumswohnung erwirbt man wirtschaftlich nicht nur die eigenen vier Wände.

Man beteiligt sich auch am Gesamtgebäude.

Die vorhandene Rücklage und geplante Sanierungen können deshalb entscheidend sein.

Papst Immobilien hat dazu bereits den Beitrag „Eigentumswohnung kaufen: Rücklage richtig prüfen“ veröffentlicht. 

Vor dem Kauf sollten nach Möglichkeit geprüft werden:

• aktueller Rücklagenstand
• laufende Rücklagendotierung
• Vorausschau der Hausverwaltung
• Protokolle
• kürzlich durchgeführte Sanierungen
• bekannte größere Maßnahmen

Eine scheinbar gute Mietrendite kann schnell relativiert werden, wenn unmittelbar nach dem Kauf hohe Eigentümerkosten entstehen.

Was sagt die Vorausschau?

Die Vorausschau kann Hinweise auf kommende Maßnahmen geben.

Typische Themen sind beispielsweise:

• Dach
• Fassade
• Lift
• Heizung
• Fenster in Allgemeinbereichen
• Leitungen
• Außenanlagen

Bei einer vermieteten Wohnung ist das besonders relevant.

Ein Eigennutzer kann eine Sanierung zumindest teilweise über eine Verbesserung seiner Wohnqualität rechtfertigen.

Ein Anleger betrachtet sie stärker unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten.

Wie wichtig ist der Mieter?

Sehr wichtig.

Eine bereits zuverlässig vermietete Wohnung kann ein Vorteil sein.

Ein Käufer sollte – im rechtlich zulässigen Umfang und unter Beachtung des Datenschutzes – jedenfalls nachvollziehen können:

• ob der Mietzins regelmäßig bezahlt wird,
• wie lange das Mietverhältnis bereits besteht,
• welche Kaution vorhanden ist,
• ob Streitigkeiten bekannt sind,
• welche Vereinbarungen zusätzlich zum Mietvertrag bestehen.

Aussagen wie „Der Mieter zieht wahrscheinlich ohnehin bald aus“ sollten niemals Grundlage einer Kaufentscheidung sein.

Relevant ist, was vertraglich und rechtlich tatsächlich gilt.

Kaufpreis: Vermietet ist nicht automatisch weniger wert

Eine vermietete Eigentumswohnung muss nicht generell weniger wert sein als eine freie.

Das hängt stark von der Zielgruppe ab.

Für einen Eigennutzer kann ein unbefristetes Mietverhältnis eine erhebliche Einschränkung darstellen.

Für einen Anleger kann ein bestehendes, wirtschaftlich attraktives und zuverlässig bedientes Mietverhältnis dagegen interessant sein.

Der Marktwert hängt daher nicht nur vom Zustand der Wohnung ab, sondern auch von der wirtschaftlichen Qualität des Mietverhältnisses.

Bruttorendite als erster Filter

Eine einfache Bruttobetrachtung kann zunächst hilfreich sein.

Beispiel:

Kaufpreis: 150.000 Euro
jährlicher Hauptmietzins: 8.400 Euro

Das ergibt rein rechnerisch 5,6 % bezogen auf den Kaufpreis.

Aber:

Noch nicht berücksichtigt sind beispielsweise Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Rücklage, Reparaturen, Finanzierung und Steuern.

Die Zahl ist daher ein erster Filter, keine vollständige Investitionsrechnung.

Kaufnebenkosten ebenfalls einbeziehen

Ein Anleger investiert nicht nur den ausgeschriebenen Kaufpreis.

Zusätzlich fallen – je nach konkretem Erwerb – Kaufnebenkosten an.

Papst Immobilien hat dazu bereits einen eigenen Beitrag „Kaufnebenkosten in Österreich“, der aus dem bestehenden Rendite-Ratgeber heraus verlinkt ist. 

Wer verschiedene Anlegerwohnungen miteinander vergleicht, sollte daher möglichst mit der gesamten Investitionssumme rechnen.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollte die mietrechtliche Situation immer konkret geprüft werden.

Der oftmals verwendete Satz „Kauf bricht Miete nicht“ beschreibt zwar ein wesentliches Grundprinzip vieler Mietverhältnisse, die konkreten Rechtsfolgen hängen jedoch vom jeweiligen Mietverhältnis und dessen rechtlicher Einordnung ab.

Gerade bei Objekten außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG können Unterschiede bestehen. Die AK weist in ihren Informationen ausdrücklich auf unterschiedliche Folgen beim Eigentümerwechsel hin. 

Für Anleger bedeutet das:

Nicht aus einer allgemeinen Internetregel auf den konkreten Mietvertrag schließen.

Bei Unsicherheit sollte der Vertrag vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots rechtlich geprüft werden.

Redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung: Patrick Großschädl, BSc

Was prüfen Anleger bei einer vermieteten Wohnung häufig zuerst?

Meistens Kaufpreis und Monatsmiete. Das ist verständlich, aber eigentlich nur der Anfang. Mindestens genauso wichtig sind Mietvertrag, Eigentümerkosten und der Zustand des gesamten Hauses.

Ist ein unbefristeter Mietvertrag automatisch schlecht?

Nein. Für einen Anleger kann ein langfristig stabiles Mietverhältnis durchaus interessant sein. Entscheidend ist, ob die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stimmen. Problematisch wird es eher dann, wenn ein Käufer insgeheim mit einer bald frei werdenden Wohnung kalkuliert, obwohl es dafür keine verlässliche Grundlage gibt.

Welche Unterlage wird besonders häufig unterschätzt?

Die Vorausschau der Hausverwaltung. Eine Wohnung kann auf den ersten Blick eine gute Rendite haben. Wenn aber größere Maßnahmen am Gebäude bevorstehen, verändert das die Rechnung.

Was halten Sie von hohen Renditeversprechen?

Eine einzelne Prozentzahl sagt zu wenig. Entscheidend ist, wie sie berechnet wurde und welche Kosten fehlen. Eine realistische Kalkulation ist wertvoller als eine möglichst hohe Werbezahl.

Wann ist eine bereits vermietete Wohnung besonders interessant?

Wenn Kaufpreis, laufende Miete, Vertragslage und Gebäudesituation zusammenpassen. Dann kann der bestehende Mieter sogar ein Vorteil sein, weil die Vermietungsphase nach dem Kauf entfällt.

Diese Aussagen sind als redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung formuliert und nicht als wörtlich aufgezeichnetes Interview.

Checkliste vor dem Kauf

Vor Abgabe eines Kaufanbots sollten Anleger zumindest folgende Unterlagen beziehungsweise Informationen prüfen:

1. Mietvertrag
2. aktuelle Mietvorschreibung
3. Zahlungsstand
4. Kautionsinformation
5. Betriebskosten
6. Eigentümervorschreibung
7. Rücklagenstand
8. Vorausschau
9. Protokolle
10. Energieausweis
11. Grundbuch
12. Zustand der Wohnung und Wohnanlage

Erst wenn diese Punkte nachvollziehbar sind, sollte die Rendite endgültig beurteilt werden.

Fazit

Eine unbefristet vermietete Eigentumswohnung kann eine interessante Anlage sein.

Der Vorteil eines bestehenden Mieters darf aber nicht dazu führen, dass der Vertrag und die Gebäudesituation zu wenig geprüft werden.

Eine gute Anlegerwohnung besteht aus mehreren Komponenten:

realistischer Kaufpreis + tragfähige Miete + sauberer Mietvertrag + vernünftige Eigentümerkosten + solide Wohnanlage.

Wer nur auf eine hohe Bruttorendite schaut, sieht lediglich einen Teil des Investments.

Papst Immobilien bietet auf der Immobilienübersicht laufend Wohnungen und Anlageobjekte in Graz und der Steiermark an. Anleger sollten bei vermieteten Objekten die wirtschaftlichen Unterlagen möglichst bereits vor Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots prüfen.

Hinweis: Der Artikel ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.