Immobilie verkaufen: Nicht nur den Verkaufspreis betrachten
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, beschäftigt sich zunächst meist mit einer Frage:
Welchen Preis kann ich für meine Immobilie erzielen?
Mindestens ebenso wichtig ist aber eine zweite Frage:
Wie viel bleibt nach dem Verkauf tatsächlich übrig?
Neben einem möglicherweise noch offenen Kredit, Vertragserrichtung und sonstigen Kosten kann insbesondere die Immobilienertragsteuer – kurz ImmoESt – eine Rolle spielen.
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung österreichischer Grundstücke grundsätzlich der Einkommensteuer. Die früher bekannte allgemeine zehnjährige „Spekulationsfrist“ wurde abgeschafft.
Für Eigentümer bedeutet das:
Die steuerliche Situation sollte möglichst vor Festlegung der Verkaufsstrategie geklärt werden.
Was ist die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer ist keine zusätzliche Steuer neben der Einkommensteuer, sondern eine besondere Form ihrer Erhebung.
Betroffen können entgeltliche Verkäufe von:
- Grundstücken,
- Häusern,
- Eigentumswohnungen und
- grundstücksgleichen Rechten
sein.
Für steuerpflichtige Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gilt grundsätzlich ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent.
Wichtig ist allerdings:
Die 30 Prozent werden nicht einfach pauschal vom gesamten Verkaufspreis abgezogen.
Entscheidend ist die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Wie diese ermittelt wird, hängt unter anderem davon ab, wann und wie die Immobilie erworben wurde. Die offiziellen Informationen unterscheiden dabei insbesondere zwischen sogenannten Alt- und Neu-Grundstücken.
Der Verkaufspreis ist nicht automatisch der steuerpflichtige Gewinn
Ein häufiges Missverständnis lautet:
„Ich verkaufe um 400.000 Euro, also muss ich 30 Prozent davon als Steuer zahlen.“
So funktioniert die Immobilienertragsteuer grundsätzlich nicht.
Bei sogenannten Neu-Grundstücken ist vereinfacht gesprochen der Veräußerungsgewinn relevant. Dabei spielen Anschaffungskosten und gesetzlich vorgesehene Anpassungen beziehungsweise abzugsfähige Positionen eine Rolle.
Bei Alt-Grundstücken gelten wiederum eigene Berechnungsvorschriften.
Genau deshalb sollte die konkrete ImmoESt nicht anhand einer pauschalen Internetrechnung geschätzt werden.
Der Vertragserrichter beziehungsweise ein Steuerberater kann die konkrete steuerliche Situation anhand der tatsächlichen Erwerbs- und Objektdaten beurteilen.
Wann kann die Hauptwohnsitzbefreiung greifen?
Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft den Hauptwohnsitz.
Nicht jeder Verkauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung führt automatisch zu Immobilienertragsteuer.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommen.
Für Eigentümer ist dabei wichtig, nicht nur zu fragen:
„War ich dort gemeldet?“
Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen der tatsächlichen Hauptwohnsitznutzung.
Die konkrete Prüfung sollte daher insbesondere bei Grenzfällen nicht erst nach Unterzeichnung eines Kaufanbots erfolgen.
Selbst hergestellte Gebäude
Eine weitere wesentliche Befreiung betrifft unter bestimmten Voraussetzungen selbst hergestellte Gebäude.
Auch hier ist Vorsicht mit vereinfachten Aussagen geboten.
Grund und Boden und Gebäude können steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Ebenso können Vermietung oder andere Nutzungen Einfluss auf die konkrete Situation haben.
Die offizielle Information des Bundes nennt neben der Hauptwohnsitzbefreiung insbesondere selbst hergestellte Gebäude als wichtige Ausnahme.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Eine Erbschaft selbst löst grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus, weil keine entgeltliche Veräußerung stattfindet.
Wird die geerbte Immobilie später verkauft, muss die steuerliche Historie jedoch genauer betrachtet werden.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum man bei einer geerbten Immobilie nicht einfach den heutigen Wert mit „Anschaffungskosten null“ gleichsetzen sollte.
Die offiziellen Informationen des Bundes stellen klar, dass Schenkungen und Erbschaften als unentgeltliche Übertragungen grundsätzlich keine ImmoESt auslösen.
Der spätere Verkauf ist davon getrennt zu beurteilen.
Für Eigentümer, die eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollte deshalb die steuerliche Prüfung Teil der Verkaufsvorbereitung sein.
Und bei einer geschenkten Immobilie?
Ähnliches gilt bei Schenkungen.
Die Schenkung selbst ist grundsätzlich kein entgeltlicher Verkauf und löst daher nicht allein wegen der Übertragung Immobilienertragsteuer aus.
Bei einem späteren Verkauf können jedoch Anschaffungszeitpunkt und steuerliche Historie des Rechtsvorgängers relevant werden.
Deshalb sollten vorhandene Kauf-, Schenkungs- oder Übergabeverträge aufbewahrt und dem Vertragserrichter beziehungsweise Steuerberater zur Verfügung gestellt werden.
Warum Eigentümer alte Unterlagen suchen sollten
Für die steuerliche Beurteilung können ältere Dokumente ausgesprochen wertvoll sein.
Dazu gehören beispielsweise:
- ursprünglicher Kaufvertrag,
- Schenkungs- oder Übergabevertrag,
- Rechnungen zu bestimmten Investitionen,
- Unterlagen zu Gebäudeerrichtung oder Umbauten,
- Informationen über frühere Nutzungen,
- Hauptwohnsitznachweise,
- Erbschaftsunterlagen.
Je früher diese Unterlagen vorliegen, desto besser kann die steuerliche Situation eingeschätzt werden.
Parallel sollten natürlich auch die klassischen Verkaufsunterlagen vorbereitet werden.
Der bestehende Papst-Ratgeber zum Kaufanbot beim Immobilienverkauf zeigt, warum wichtige wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen möglichst vor Annahme eines Angebots geklärt werden sollten.
Was passiert bei einem laufenden Kredit?
Ein offener Immobilienkredit und die Immobilienertragsteuer sind getrennte Themen.
Bei einer finanzierten Immobilie muss zunächst geklärt werden, welcher Betrag für die Lastenfreistellung benötigt wird.
Papst Immobilien hat dazu bereits einen ausführlichen Beitrag über den Verkauf einer Immobilie trotz laufendem Kreditveröffentlicht.
Für die tatsächliche Nettoerlösplanung müssen Eigentümer daher gegebenenfalls mehrere Positionen berücksichtigen:
Verkaufspreis
minus offene Finanzierung
minus verkaufsbezogene Kosten
minus gegebenenfalls Immobilienertragsteuer
= verfügbarer Nettoerlös.
Diese Rechnung sollte möglichst vor einer verbindlichen Verkaufsentscheidung erstellt werden.
Wer berechnet und bezahlt die Immobilienertragsteuer?
Im privaten Immobilienverkauf erfolgt die Einhebung beziehungsweise Abfuhr grundsätzlich über den Parteienvertreter – also typischerweise Rechtsanwalt oder Notar.
Der Immobilienmakler ersetzt keine steuerliche Beratung.
Seine Aufgabe liegt vielmehr darin, frühzeitig darauf hinzuweisen, dass die steuerliche Situation Einfluss auf die wirtschaftliche Verkaufsentscheidung haben kann.
Die endgültige Berechnung gehört zum Vertragserrichter beziehungsweise bei komplexeren Fällen zum Steuerberater.
Warum die ImmoESt den Angebotspreis nicht bestimmen sollte
Ein häufiger Denkfehler wäre:
„Ich muss 30.000 Euro Steuer zahlen, also schlage ich 30.000 Euro auf meinen Verkaufspreis auf.“
Der Markt funktioniert nicht nach den persönlichen Kosten des Verkäufers.
Käufer beurteilen eine Immobilie anhand von Lage, Zustand, Angebot, Nachfrage und vergleichbaren Objekten.
Die steuerliche Situation verändert den Nettoerlös des Verkäufers, nicht automatisch den Marktwert.
Deshalb sollte zuerst der realistisch erzielbare Marktwert ermittelt werden.
Über die Immobilienbewertung von Papst Immobilien kann dafür eine erste Grundlage geschaffen werden.
Redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung: Ing. Klaus Interkörner
Wann sollte ein Verkäufer über die Immobilienertragsteuer nachdenken?
Nicht erst beim Kaufvertrag. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, ist es sinnvoll, bereits zu Beginn zu klären, ob eine Steuerbelastung entstehen könnte. Das ist besonders wichtig, wenn mit dem Verkaufserlös bereits weitergeplant wird.
Was wird häufig verwechselt?
Der Verkaufspreis und der Betrag, der dem Verkäufer am Ende tatsächlich zur Verfügung steht. Ein offener Kredit, Kosten der Abwicklung und gegebenenfalls steuerliche Verpflichtungen können den Nettoerlös verändern.
Soll der Makler die ImmoESt berechnen?
Nein. Die konkrete steuerliche Berechnung gehört zum Vertragserrichter oder Steuerberater. Der Makler sollte aber erkennen, dass das Thema relevant sein kann, und rechtzeitig darauf hinweisen.
Welche Unterlagen sollte ein Eigentümer möglichst früh suchen?
Vor allem alte Kauf-, Schenkungs-, Übergabe- oder Erbschaftsunterlagen. Je vollständiger die Historie dokumentiert ist, desto leichter kann die steuerliche Situation professionell geprüft werden.
Diese Passage ist eine redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung und kein wörtlich aufgezeichnetes Interview.
ImmoESt als Teil der Verkaufsvorbereitung
Ein professionell vorbereiteter Immobilienverkauf sollte daher nicht nur fragen:
Was ist die Immobilie wert?
Sondern auch:
Was bleibt wirtschaftlich nach dem Verkauf übrig?
Gerade wenn mit dem Erlös eine neue Immobilie gekauft, ein Kredit abgelöst oder Vermögen innerhalb der Familie verteilt werden soll, ist diese zweite Frage entscheidend.
Fazit
Die Immobilienertragsteuer sollte beim Immobilienverkauf frühzeitig berücksichtigt werden.
Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Gleichzeitig bestehen wichtige Ausnahmen – insbesondere rund um den Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.
Welche Regelung im konkreten Fall greift, hängt von Erwerb, Nutzung und Historie der Immobilie ab.
Die sinnvolle Reihenfolge lautet daher:
Marktwert feststellen → Unterlagen zusammentragen → steuerliche Situation prüfen → Nettoerlös kalkulieren → Verkaufsstrategie festlegen.
Papst Immobilien unterstützt Eigentümer bei Marktwerteinschätzung und Verkaufsstrategie. Die konkrete steuerliche Beurteilung erfolgt durch Rechtsanwalt, Notar beziehungsweise Steuerberater.
Rechts- und Informationsstand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.
