Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, benötigt in Österreich in den meisten Fällen einen gültigen Energieausweis. Seit 1. Juli 2026 haben sich die gesetzlichen Anforderungen zusätzlich geändert.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie in Graz oder der Steiermark verkaufen möchten, ist das besonders wichtig: Bestimmte Kennzahlen müssen bereits in der Immobilienanzeige korrekt angegeben werden.
Wer erst beim Kaufvertrag bemerkt, dass der Energieausweis fehlt oder veraltet ist, riskiert unnötige Verzögerungen.
In diesem Beitrag erklären wir, was Verkäufer 2026 beachten sollten und wann der Energieausweis idealerweise organisiert wird.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis beschreibt die energetische Qualität eines Gebäudes beziehungsweise eines Nutzungsobjektes.
Vereinfacht gesagt liefert er Informationen darüber, wie energieeffizient eine Immobilie ist.
Für Käufer werden solche Werte immer wichtiger. Neben Lage, Kaufpreis, Betriebskosten und Zustand fließen zunehmend auch die zu erwartenden Energie- und Sanierungskosten in die Kaufentscheidung ein.
Gerade bei älteren Häusern und Wohnungen kann der energetische Zustand deshalb Einfluss darauf haben,
- welche Zielgruppe sich für die Immobilie interessiert,
- wie Käufer den Sanierungsbedarf einschätzen,
- wie finanzierende Banken das Objekt beurteilen und
- welchen Preis Interessenten letztlich zu zahlen bereit sind.
Was hat sich seit 1. Juli 2026 geändert?
Mit 1. Juli 2026 wurde das österreichische Energieausweis-Vorlage-Gesetz geändert.
Bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen sind nun nach § 3 EAVG insbesondere der Heizwärmebedarf, der Endenergiebedarf sowie die Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben.
Damit wurden die Informationspflichten gegenüber Kaufinteressenten erweitert.
Für Eigentümer bedeutet das praktisch:
Der Energieausweis sollte nicht erst dann organisiert werden, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Er sollte vor Beginn der Vermarktung vorliegen.
Wann benötige ich beim Immobilienverkauf einen Energieausweis?
Grundsätzlich ist beim Verkauf eines Gebäudes oder Nutzungsobjektes ein Energieausweis vorzulegen.
Das betrifft beispielsweise:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Reihenhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Geschäftsräumlichkeiten
Der vorgelegte Energieausweis darf grundsätzlich höchstens zehn Jahre alt sein. Dem Käufer muss er rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung vorgelegt und nach Vertragsabschluss entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ausgehändigt werden.
Es bestehen allerdings gesetzlich definierte Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte kleine freistehende Gebäude oder objektiv abbruchreife Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen.
Muss der Energieausweis bereits beim Inserieren vorhanden sein?
Aus unserer Sicht sollte die Antwort eindeutig sein: ja, idealerweise unbedingt.
Der Grund ist einfach.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Energiekennzahlen müssen bereits in Verkaufsanzeigen angegeben werden.
Das betrifft beispielsweise Inserate auf:
- Immobilienportalen
- Makler-Websites
- elektronischen Medien
- Printmedien
Wer seine Immobilie professionell verkaufen möchte, sollte den Energieausweis deshalb bereits während der Vorbereitung der Vermarktung kontrollieren.
Was passiert, wenn mein Energieausweis älter als zehn Jahre ist?
Dann sollte vor Vermarktungsbeginn ein neuer Energieausweis erstellt werden.
Gerade bei Eigentumswohnungen lohnt sich aber zunächst eine Rückfrage bei der Hausverwaltung.
Oft existiert bereits ein Energieausweis für das gesamte Gebäude.
Beim Verkauf einer Wohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Energieausweis für die Wohnung, ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude oder das gesamte Gebäude verwendet werden.
Bevor ein Eigentümer daher selbst einen neuen Energieausweis beauftragt, prüfen wir in der Praxis zunächst die vorhandenen Unterlagen.
Welche Bedeutung hat der Energieausweis für den Verkaufspreis?
Der Energieausweis legt nicht automatisch den Wert einer Immobilie fest.
Eine Wohnung mit schlechterem Heizwärmebedarf ist nicht zwangsläufig schlecht verkäuflich und eine energieeffiziente Wohnung erzielt nicht automatisch einen Spitzenpreis.
Die Energieeffizienz ist vielmehr einer von mehreren wertbeeinflussenden Faktoren.
Entscheidend sind weiterhin insbesondere:
- Lage und Mikrolage
- Wohnfläche
- Grundriss
- Stockwerk
- Lift
- Balkon, Terrasse oder Garten
- Parkmöglichkeit
- Baujahr
- allgemeiner Gebäudezustand
- Sanierungszustand der Wohnung
- laufende Kosten
- Rücklagen und geplante Sanierungen
- aktuelle Nachfrage
Bei Häusern können zusätzlich Heizsystem, Dämmung, Fenster und Sanierungsbedarf eine deutlich größere Rolle spielen.
Schlechter Energieausweis – zuerst sanieren?
Nicht automatisch.
Ein häufiger Fehler besteht darin, vor einem geplanten Verkauf größere Investitionen durchzuführen, ohne vorher zu prüfen, ob sich diese am Markt tatsächlich rechnen.
Ein neues Heizsystem um beispielsweise 25.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass der Kaufpreis um 25.000 Euro steigt.
Deshalb sollte zuerst geklärt werden:
Wie hoch ist der Marktwert im aktuellen Zustand – und welchen Mehrerlös könnte eine konkrete Maßnahme tatsächlich bringen?
Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden.
Blogbeitrag => „Sanieren oder so verkaufen? Wann sich eine Renovierung vor dem Verkauf lohnt“
Warum Energieeffizienz für Käufer wichtiger wird
Käufer betrachten heute häufig nicht mehr nur den Kaufpreis.
Sie rechnen die Gesamtkosten einer Immobilie.
Dazu gehören beispielsweise:
- Finanzierung
- Betriebskosten
- Heizung
- Strom
- notwendige Sanierungen
- zukünftige Investitionen des Hauses
Die Finanzierungsseite hat sich 2026 wieder etwas belebt. Laut OeNB ist die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnbaukrediten im zweiten Quartal 2026 erneut gestiegen. Die Neukreditvergabe lag im März, April und Mai jeweils bei mehr als 1,6 Milliarden Euro.
Mehr finanzierungsfähige Interessenten sind grundsätzlich positiv für Verkäufer. Diese Käufer kalkulieren aber häufig sehr genau.
Vollständige und transparente Unterlagen schaffen deshalb Vertrauen.
Unsere Empfehlung für Verkäufer in Graz und der Steiermark
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte vor Veröffentlichung des Inserates folgende Punkte prüfen:
- Gibt es einen Energieausweis?
- Ist dieser noch gültig?
- Passt er tatsächlich zur angebotenen Immobilie?
- Sind sämtliche notwendigen Kennzahlen vorhanden?
- Welche weiteren Verkaufsunterlagen fehlen?
- Wie wirkt sich der energetische Zustand auf Zielgruppe und Preisstrategie aus?
Idealerweise erfolgt diese Prüfung gemeinsam mit der Marktwertermittlung.
So kann die Immobilie anschließend ohne unnötige Verzögerung professionell vermarktet werden.
Energieausweis und Immobilienbewertung gehören zusammen
Der Energieausweis ist nur ein Baustein einer professionellen Verkaufsvorbereitung.
Mindestens genauso wichtig ist die Frage:
Was ist die Immobilie aktuell tatsächlich wert?
Die österreichischen Wohnimmobilienpreise lagen im ersten Quartal 2026 laut Statistik Austria insgesamt um 3,5 % über dem ersten Quartal 2025. Diese österreichweite Entwicklung sagt jedoch noch wenig darüber aus, welchen Preis eine konkrete Wohnung in Graz-Lend, Eggenberg, Andritz oder Geidorf erzielen kann.
Dafür müssen lokale Vergleichsobjekte und die Eigenschaften der konkreten Immobilie analysiert werden.
Fazit
Der Energieausweis gehört 2026 zu den Unterlagen, die Eigentümer möglichst frühzeitig vorbereiten sollten.
Seit 1. Juli 2026 gelten außerdem geänderte Informationspflichten für Immobilienanzeigen.
Wer erst nach Beginn der Vermarktung feststellt, dass Unterlagen fehlen, verliert im schlechtesten Fall wertvolle Zeit.
Unsere Empfehlung lautet daher:
Zuerst Unterlagen und Marktwert prüfen – anschließend Preisstrategie und Vermarktung starten.
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FAQ
Wie alt darf ein Energieausweis beim Immobilienverkauf sein?
Der Energieausweis darf bei der Vorlage grundsätzlich höchstens zehn Jahre alt sein.
Brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nicht zwingend. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der Energieausweis des gesamten Gebäudes oder eines vergleichbaren Nutzungsobjektes im selben Gebäude verwendet werden.
Muss der Energieausweis schon im Inserat berücksichtigt werden?
Ja. Bestimmte Energiekennzahlen müssen bereits in Verkaufsanzeigen angegeben werden.
Was hat sich am 1. Juli 2026 geändert?
Seit 1. Juli 2026 sieht § 3 EAVG für entsprechende Anzeigen insbesondere Angaben zu Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse vor.
Kann ich eine Immobilie mit schlechter Energieklasse verkaufen?
Ja. Eine schlechte Energieklasse verhindert einen Verkauf nicht automatisch. Sie kann jedoch die Wahrnehmung der Immobilie, den erwarteten Sanierungsbedarf und damit die Zahlungsbereitschaft bestimmter Käufer beeinflussen.
Sollte ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
Nicht automatisch. Sinnvoll ist zunächst eine Marktwerteinschätzung im Ist-Zustand und anschließend eine Prüfung, ob die geplante Investition einen entsprechenden Mehrerlös erwarten lässt.
