Wer bereits eine Wohnung oder ein Haus besitzt und in eine neue Immobilie wechseln möchte, steht häufig vor einem Dilemma: Soll zuerst die bestehende Immobilie verkauft oder zuerst das neue Zuhause gekauft werden?

Eine allgemein richtige Reihenfolge gibt es nicht. Wer den Erlös aus der bestehenden Immobilie für den nächsten Kauf benötigt, reduziert mit einem vorherigen Verkauf meist das Finanzierungsrisiko. Wer dagegen zuerst kauft, gewinnt mehr Sicherheit beim Wohnungswechsel, benötigt aber ausreichend Eigenmittel oder eine tragfähige Zwischenfinanzierung.

Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage „Was möchte ich kaufen?“, sondern zuerst: Was ist meine bestehende Immobilie realistisch wert, wie viel Kapital wird nach dem Verkauf tatsächlich frei und wie viel zeitlichen Spielraum habe ich?

Warum Verkauf und Neukauf gemeinsam geplant werden sollten

Viele Eigentümer betrachten beide Vorgänge getrennt.

Zuerst wird nach dem neuen Haus gesucht. Erst wenn etwas Passendes gefunden wurde, beschäftigt man sich mit dem Verkauf der bisherigen Wohnung.

Das kann funktionieren.

Problematisch wird es, wenn die Finanzierung des neuen Objekts davon abhängt, welchen Preis die bisherige Immobilie erzielt.

Dann hängen plötzlich mehrere Größen voneinander ab:

• tatsächlicher Verkaufspreis,
• offener Kredit,
• Kaufnebenkosten,
• Eigenmittel,
• Finanzierung der neuen Immobilie,
• Übergabetermine,
• Kaufpreisfälligkeit.

Die sinnvollere Reihenfolge beginnt deshalb häufig mit einer Bestandsaufnahme.

Über die Immobilienbewertung von Papst Immobilien kann zunächst abgeschätzt werden, welcher Marktwert für die bestehende Immobilie realistisch ist.

Variante 1: Zuerst die bestehende Immobilie verkaufen

Diese Variante bietet vor allem finanzielle Klarheit.

Nach einem erfolgreichen Verkauf wissen Eigentümer wesentlich genauer:

• welchen Kaufpreis sie tatsächlich erzielt haben,
• wie hoch eine allfällige Kreditablöse ist,
• welche Verkaufskosten beziehungsweise Steuern anfallen,
• welches Eigenkapital für den nächsten Kauf zur Verfügung steht.

Das kann die Finanzierung der nächsten Immobilie deutlich übersichtlicher machen.

Der größte Vorteil: Der tatsächliche Verkaufserlös steht fest

Eine Immobilienbewertung ist eine Marktwerteinschätzung.

Sie ist keine Garantie dafür, dass exakt dieser Betrag erzielt wird.

Wer eine bestehende Wohnung mit 300.000 Euro bewertet und diese Summe bereits vollständig in die Finanzierung des neuen Hauses einplant, baut seine Kalkulation auf einem noch nicht realisierten Erlös auf.

Nach erfolgtem Verkauf gibt es diese Unsicherheit nicht mehr.

Der Nachteil: Wo wohnt man dazwischen?

Genau hier liegt die praktische Herausforderung.

Wird die bisherige Immobilie verkauft, bevor das neue Zuhause gefunden wurde, muss der Übergabetermin entsprechend geplant werden.

Mögliche Lösungen können sein:

• längere Übergabefrist,
• kurzfristige Mietlösung,
• vorübergehendes Wohnen bei Familie,
• zeitlich abgestimmter Kauf des neuen Objekts.

Ob ein Käufer einen späteren Übergabetermin akzeptiert, ist Verhandlungssache.

Deshalb sollte dieses Thema bereits vor einem Kaufanbot geklärt werden.

Unser Ratgeber zum Kaufanbot beim Immobilienverkauf erklärt, warum Übergabe und Bedingungen neben dem Kaufpreis wesentliche Bestandteile eines Angebots sind. Papst Immobilien

Variante 2: Zuerst die neue Immobilie kaufen

Aus Sicht des Wohnkomforts ist diese Variante angenehm.

Das neue Zuhause steht fest, bevor das bisherige aufgegeben wird.

Es entsteht weniger Druck, kurzfristig eine passende Immobilie finden zu müssen.

Finanziell ist diese Variante allerdings anspruchsvoller.

Zwei Immobilien müssen vorübergehend finanzierbar sein

Ist der Kaufpreis der neuen Immobilie fällig, während die bisherige noch nicht verkauft wurde, muss die Finanzierung diese zeitliche Lücke abdecken.

Je nach Ausgangslage kann eine Bank eine Zwischenfinanzierung prüfen.

Ob und in welcher Höhe diese möglich ist, hängt von der individuellen Bonität, bestehenden Finanzierung, Beleihung der Immobilien und den Bedingungen der Bank ab.

Eine Zwischenfinanzierung sollte deshalb nicht erst nach Unterzeichnung eines Kaufanbots geklärt werden.

Der gefährlichste Fehler: Mit dem Wunschpreis rechnen

Angenommen, ein Eigentümer möchte seine Wohnung verkaufen.

Er sieht vergleichbare Inserate um 350.000 Euro und plant deshalb beim neuen Haus mit 350.000 Euro Verkaufserlös.

Das Problem:

Inseratspreise sind keine erzielten Verkaufspreise.

Zusätzlich können noch ein aushaftender Kredit, Immobilienertragsteuer oder andere Kosten relevant sein.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht:

„Was möchte ich für meine Wohnung bekommen?“

Sondern:

„Welcher Verkaufspreis ist am aktuellen Markt realistisch und welcher Nettoerlös bleibt danach verfügbar?“

Die Unterschiede zwischen Marktwert und Angebotspreis behandeln wir ausführlich in unserem Beitrag zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf. Papst Immobilien

Bestehenden Kredit frühzeitig einbeziehen

Auf der bestehenden Immobilie kann noch ein Kredit laufen.

Dann ist der erwartete Verkaufspreis nicht mit dem verfügbaren Eigenkapital gleichzusetzen.

Vereinfacht muss betrachtet werden:

realistischer Verkaufserlös
– abzulösende Finanzierung
– relevante Kosten und Steuern
= tatsächlich verfügbares Kapital

Der im Grundbuch eingetragene Pfandbetrag ist dabei nicht automatisch identisch mit dem aktuell offenen Kreditsaldo.

Wie ein Verkauf mit bestehender Finanzierung grundsätzlich abläuft, erklären wir im Beitrag Immobilie trotz Kredit verkaufen. Papst Immobilien

Wie viel zeitlichen Vorlauf braucht der Verkauf?

Ein weiterer Fehler besteht darin, mit einem fixen Verkauf innerhalb weniger Wochen zu rechnen.

Eine Immobilie kann schnell einen Käufer finden. Bei anderen Objekten dauert es mehrere Monate.

Zu unterscheiden sind zudem:

Vermarktungsdauer: bis ein passendes Kaufanbot vorliegt.

Gesamtabwicklung: bis Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung und Übergabe erfolgt sind.

Der bestehende Ratgeber Wie lange dauert ein Immobilienverkauf? behandelt diese Phasen ausführlich. Papst Immobilien

Wer Verkauf und Neukauf kombinieren möchte, sollte daher möglichst früh mit Bewertung und Unterlagen beginnen.

Drei sinnvolle Ausgangssituationen

Verkaufserlös wird zwingend für den Neukauf benötigt

Dann sollte der bestehende Immobilienwert zuerst belastbar eingeschätzt und die Finanzierung geklärt werden.

Ein Verkauf vor dem Neukauf bietet die höchste Kalkulationssicherheit.

Ausreichend Eigenkapital ist unabhängig vom Verkauf vorhanden

Dann besteht mehr Flexibilität.

Der Neukauf kann unter Umständen erfolgen, bevor die bestehende Immobilie verkauft wird.

Trotzdem sollte bereits bekannt sein, welchen Marktwert das bisherige Objekt realistisch besitzt.

Das Traumobjekt ist bereits gefunden

Jetzt steigt der Zeitdruck.

Gerade dann sollten keine voreiligen Kaufanbote gelegt werden, bevor Finanzierung, bestehende Immobilie und möglicher Verkaufserlös gemeinsam gerechnet wurden.

Welche Unterlagen sollte man schon vorbereiten?

Auch wenn der Verkauf erst in einigen Monaten geplant ist, können Eigentümer bereits Unterlagen sammeln.

Dazu gehören je nach Objekt:

• Grundbuch,
• Energieausweis,
• Grundrisse,
• Bauunterlagen,
• Betriebskosten,
• Rücklageninformation,
• Sanierungsunterlagen.

Eine ausführliche Übersicht finden Eigentümer im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf. Papst Immobilien

Redaktionell aufbereitete Experteneinschätzung: Ramadan Salihu

Die folgenden Antworten sind redaktionell als sinngemäßes Kurzinterview aufbereitet und keine wörtlich aufgezeichneten Zitate.

Wann sollte ein Eigentümer mit der Planung beginnen?

Idealerweise bevor die konkrete neue Immobilie gefunden wurde. Wenn Marktwert, offene Finanzierung und Verkaufsunterlagen bereits bekannt sind, kann bei einer interessanten Kaufgelegenheit wesentlich schneller und sicherer entschieden werden.

Was ist aus Verkäufersicht das größte Risiko?

Mit einem Verkaufspreis zu kalkulieren, der noch gar nicht abgesichert ist. Wenn der Neukauf nur funktioniert, wenn die alte Immobilie einen bestimmten Wunschpreis erzielt, entsteht später unnötiger Verkaufsdruck.

Muss die alte Immobilie deshalb immer zuerst verkauft werden?

Nein. Bei ausreichenden Eigenmitteln oder einer geklärten Finanzierung kann auch die umgekehrte Reihenfolge sinnvoll sein. Wichtig ist, dass beide Transaktionen als ein gemeinsames Projekt geplant werden.

Welche Rolle spielt der Übergabetermin?

Eine große. Ein guter Kaufpreis hilft wenig, wenn der Verkäufer die Immobilie zu einem Zeitpunkt übergeben muss, zu dem das neue Zuhause noch nicht verfügbar ist. Übergabe und Kaufpreis sollten deshalb gemeinsam beurteilt werden.

Zusammenfassung

Die richtige Reihenfolge hängt vor allem von vier Fragen ab:

Marktwert → verfügbarer Nettoerlös → Finanzierung → Zeitplan.

Wer den Verkaufserlös zwingend für den nächsten Kauf benötigt, sollte besonders vorsichtig mit einem voreiligen Neukauf sein.

Wer ausreichend finanzielle Reserven besitzt, hat mehr Flexibilität.

In beiden Fällen gilt: Die bestehende Immobilie sollte bewertet werden, bevor ihr angenommener Wert zur Grundlage der nächsten Kaufentscheidung wird.

Papst Immobilien unterstützt Eigentümer in Graz, Graz-Umgebung und der Steiermark bei der Marktwerteinschätzung und Planung des Verkaufs. 

Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung generativer KI erstellt und von Papst Immobilien redaktionell geprüft, fachlich überarbeitet und freigegeben. Die redaktionelle Verantwortung liegt bei der Papst Immobilien GmbH.