Wer eine Wohnung in Österreich mietet, wird fast immer mit ihr konfrontiert: der Mietkaution.
Doch wie hoch darf die Kaution eigentlich sein? Wann muss sie zurückbezahlt werden? Darf der Vermieter einen Teil davon einbehalten? Und was passiert mit der Kaution während des laufenden Mietverhältnisses?
Gerade bei der Rückgabe einer Mietwohnung entstehen immer wieder Unklarheiten zwischen Mietern und Vermietern.
In diesem Ratgeber erklären wir die wichtigsten Punkte rund um die Mietkaution in Österreich – verständlich und praxisnah.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Forderungen, die aus dem Mietverhältnis entstehen können.
Dazu können beispielsweise gehören:
- offene Mietzahlungen
- nicht bezahlte Betriebskosten
- vom Mieter verursachte Schäden
- sonstige berechtigte Forderungen aus dem Mietvertrag
Wichtig ist dabei:
Die Kaution ist kein zusätzliches Einkommen des Vermieters.
Sie dient ausschließlich als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
In Österreich ist die Kaution insbesondere in § 16b Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt.
Wie hoch darf die Mietkaution in Österreich sein?
In der Praxis werden bei Mietwohnungen in Österreich sehr häufig drei Bruttomonatsmieten (BMM) als Kaution vereinbart.
Auch bei vielen von uns vermittelten Mietwohnungen wird eine Kaution in dieser Größenordnung vereinbart.
Eine Bruttomonatsmiete umfasst grundsätzlich den vereinbarten Mietzins einschließlich der relevanten Bestandteile entsprechend der jeweiligen Vertragsgestaltung.
Sind mehr als drei Monatsmieten erlaubt?
Anders als beispielsweise in Deutschland gibt es in Österreich keine allgemeine gesetzliche Regel, wonach die Kaution bei Wohnungsmietverträgen immer exakt auf drei Monatsmieten begrenzt wäre.
Eine höhere Kaution kann daher grundsätzlich vereinbart werden.
Allerdings darf die Höhe nicht völlig unverhältnismäßig sein. Entscheidend sind insbesondere der Sicherungszweck und die Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses.
In der Praxis gilt daher:
Drei Bruttomonatsmieten sind bei klassischen Mietwohnungen ein sehr verbreiteter Richtwert. Bei höheren Kautionen sollte geprüft werden, ob deren Höhe sachlich gerechtfertigt und rechtlich zulässig ist.
Beispiel: Wie wird die Kaution berechnet?
Angenommen, die monatliche Gesamtmiete einer Wohnung beträgt:
800 Euro
Bei einer vereinbarten Kaution von drei Bruttomonatsmieten ergibt sich:
800 € × 3 = 2.400 € Kaution
Dieser Betrag wird üblicherweise spätestens entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag bzw. rund um die Wohnungsübergabe geleistet.
Muss die Kaution im Mietvertrag stehen?
Die Kaution sollte jedenfalls klar im Mietvertrag vereinbart werden.
Dabei sollten insbesondere folgende Punkte eindeutig geregelt sein:
- Höhe der Kaution
- Form der Kaution
- Zeitpunkt der Zahlung
- gegebenenfalls besondere Vereinbarungen
Das schafft sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Klarheit.
Wie kann eine Mietkaution bezahlt werden?
Die häufigste Variante ist die Überweisung eines Geldbetrages.
Daneben können – abhängig von der Vereinbarung – auch andere Formen der Sicherstellung denkbar sein, beispielsweise ein Sparbuch.
Welche Form gewählt wird, sollte bereits vor Abschluss des Mietvertrages eindeutig vereinbart werden.
Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?
Das ist ein besonders wichtiger Punkt.
Wird eine Kaution im Anwendungsbereich des § 16b MRG als Geldbetrag übergeben, sieht das Gesetz grundsätzlich eine fruchtbringende Veranlagung vor.
Der Vermieter hat eine Geldkaution grundsätzlich auf einem Sparbuch zu veranlagen.
Andere Veranlagungsformen sind möglich, wenn sie insbesondere hinsichtlich Verzinsung und Sicherheit vergleichbar sind und eine eindeutige Trennung vom Vermögen des Vermieters gewährleistet ist.
Der Mieter kann außerdem Informationen über die Veranlagung verlangen.
Wem gehören die Zinsen?
Die aus der Kaution resultierenden Zinsen stehen grundsätzlich dem Mieter zu.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist daher nicht nur der entsprechende Kautionsbetrag, sondern grundsätzlich auch die daraus resultierende Verzinsung zu berücksichtigen.
Wann muss die Kaution in Österreich zurückbezahlt werden?
Hier besteht ein weitverbreitetes Missverständnis.
Immer wieder ist zu lesen, ein Vermieter habe automatisch drei oder sogar sechs Monate Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen.
Eine allgemeine gesetzliche Sechs-Monats-Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es in Österreich nicht.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution grundsätzlich unverzüglich zurückzustellen, soweit dem Vermieter keine berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen.
Das bedeutet allerdings nicht zwangsläufig, dass das Geld bereits unmittelbar bei der Schlüsselübergabe auf dem Konto des Mieters sein muss.
Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, berechtigte Forderungen festzustellen und abzurechnen.
Ohne einen konkreten Grund darf die Kaution aber nicht einfach monatelang zurückgehalten werden.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Die Kaution darf insbesondere dann ganz oder teilweise herangezogen werden, wenn berechtigte Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen.
Typische Beispiele sind:
- offene Mietzahlungen
- berechtigte offene Forderungen aus dem Mietverhältnis
- vom Mieter verursachte Schäden
- übermäßige Abnutzung
- fehlende oder beschädigte mitvermietete Gegenstände
Wichtig:
Nicht jeder Kratzer und nicht jede Gebrauchsspur ist automatisch ein Schaden.
Normale Abnutzung oder tatsächlicher Schaden?
Dieser Unterschied ist bei der Rückzahlung der Mietkaution besonders wichtig.
Eine Mietwohnung wird bewohnt – und dadurch entstehen zwangsläufig Gebrauchsspuren.
Normale Abnutzungserscheinungen sind grundsätzlich mit dem Mietzins abgegolten.
Dazu können – abhängig vom konkreten Einzelfall – beispielsweise gehören:
- übliche Gebrauchsspuren an Wänden
- altersbedingte Abnutzung
- normale Gebrauchsspuren an Böden
- gewöhnliche Abnutzung von mitvermieteten Gegenständen
Anders sieht es bei tatsächlichen Beschädigungen oder einer übermäßigen Abnutzung aus.
Beispiele können sein:
- massive Beschädigungen eines Parkettbodens
- beschädigte Türen
- zerstörte Einrichtungsgegenstände
- Schäden durch unsachgemäße Nutzung
Hier muss immer der konkrete Einzelfall betrachtet werden.
Muss der Mieter bei einem Schaden den Neupreis bezahlen?
Nicht automatisch.
Das ist ein weiterer häufiger Streitpunkt.
Wurde beispielsweise ein bereits älterer Einrichtungsgegenstand beschädigt, kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres so gerechnet werden, als wäre dieser Gegenstand am Tag des Schadens fabrikneu gewesen.
Relevant kann vielmehr der Zeit- bzw. Restwert des beschädigten Gegenstandes sein.
Ein zehn Jahre alter Gegenstand hat normalerweise nicht denselben Wert wie ein neuer Gegenstand.
Das ist insbesondere bei:
- Böden
- Türen
- Kücheneinrichtungen
- Elektrogeräten
- Möbeln
von Bedeutung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter hinterlegt beim Einzug:
2.400 € Kaution
Bei der Rückgabe wird ein tatsächlich vom Mieter verursachter Schaden festgestellt.
Der berechtigte Schaden wird beispielsweise mit:
350 €
bewertet.
Dann bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter die gesamte Kaution von 2.400 € zurückhalten darf.
Sofern keine weiteren berechtigten Forderungen bestehen, wäre grundsätzlich nur der entsprechende Betrag zu berücksichtigen.
Der verbleibende Teil der Kaution ist zurückzuzahlen.
Warum ein Übergabeprotokoll so wichtig ist
Viele Streitigkeiten über die Mietkaution könnten durch eine saubere Dokumentation vermieden werden.
Wir empfehlen daher sowohl bei der Übernahme als auch bei der Rückgabe einer Mietwohnung ein schriftliches Übergabeprotokoll.
Dokumentiert werden sollten unter anderem:
- Zustand der Böden
- Zustand der Wände
- Fenster und Türen
- Küche
- Badezimmer
- vorhandene Möbel
- mitvermietete Geräte
- Zählerstände
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
Zusätzlich sind Fotos sehr empfehlenswert.
Damit lässt sich später wesentlich einfacher nachvollziehen, ob ein Schaden bereits beim Einzug vorhanden war oder während des Mietverhältnisses entstanden ist.
Tipp für Mieter: Bereits beim Einzug fotografieren
Nicht erst beim Auszug sollte dokumentiert werden.
Fotografieren Sie bereits bei der Wohnungsübernahme vorhandene Schäden oder Gebrauchsspuren.
Besonders wichtig sind:
- Kratzer im Parkett
- beschädigte Fliesen
- Gebrauchsspuren an Türen
- Schäden an der Küche
- Flecken oder Beschädigungen an Wänden
- Zustand von mitvermieteten Möbeln
Die Fotos sollten gemeinsam mit dem Übergabeprotokoll aufbewahrt werden.
Tipp für Vermieter: Schäden nachvollziehbar dokumentieren
Auch Vermieter sollten bei einer Wohnungsrückgabe sorgfältig dokumentieren.
Soll ein Teil der Kaution einbehalten werden, sollte nachvollziehbar sein:
- welcher Schaden vorhanden ist,
- warum dieser über die normale Abnutzung hinausgeht,
- welche Kosten daraus tatsächlich entstehen und
- welcher Betrag deshalb von der Kaution einbehalten wird.
Eine transparente Abrechnung reduziert spätere Streitigkeiten erheblich.
Was tun, wenn die Kaution nicht zurückbezahlt wird?
Wird die Kaution trotz Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe nicht zurückbezahlt, sollte zunächst schriftlich Kontakt mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung aufgenommen werden.
Dabei kann um:
- Abrechnung der Kaution
- Begründung eines möglichen Einbehalts
- und Auszahlung des verbleibenden Betrages
ersucht werden.
Bleibt eine Rückzahlung weiterhin aus, können – abhängig vom jeweiligen Mietverhältnis – weitere rechtliche Schritte möglich sein.
Bei Streitigkeiten empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung, beispielsweise durch eine Mieterorganisation, die Arbeiterkammer oder einen Rechtsanwalt.
Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, endet das bestehende Mietverhältnis dadurch grundsätzlich nicht automatisch.
Für Käufer einer bereits vermieteten Wohnung ist daher besonders wichtig, sich vor dem Kauf über das bestehende Mietverhältnis und die dazugehörigen Unterlagen zu informieren.
Dazu gehört auch die Frage:
Welche Kaution hat der bestehende Mieter hinterlegt und wie wird diese im Zuge des Eigentümerwechsels behandelt?
Gerade bei Anlegerwohnungen sollte dieser Punkt bei der Kaufvertragsabwicklung sauber dokumentiert werden.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag:
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Gerade vor Unterzeichnung eines Mietvertrages empfehlen wir, nicht nur auf die monatliche Miete zu achten. Auch Kaution, Betriebskosten, Heizkosten, Befristung und sonstige Vertragsbedingungen sollten berücksichtigt werden.
Häufige Fragen zur Mietkaution in Österreich
Wie hoch ist die Mietkaution in Österreich?
Bei klassischen Mietwohnungen werden in der Praxis häufig drei Bruttomonatsmieten vereinbart. Eine starre allgemeine gesetzliche Begrenzung auf genau drei Monatsmieten besteht in Österreich jedoch nicht. Höhere Kautionen müssen im Einzelfall rechtlich zulässig und angemessen sein.
Muss eine Mietkaution verzinst werden?
Im Anwendungsbereich des § 16b MRG ist eine als Geldbetrag übergebene Kaution grundsätzlich fruchtbringend und vom Vermögen des Vermieters getrennt zu veranlagen.
Wann bekomme ich meine Kaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution grundsätzlich unverzüglich samt Zinsen zurückzustellen, soweit keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen.
Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen eines Schadens behalten?
Nicht automatisch. Besteht lediglich eine berechtigte Forderung in Höhe eines Teils der Kaution, ist grundsätzlich nur dieser Betrag zur Deckung der Forderung heranzuziehen.
Darf die Kaution für normale Gebrauchsspuren verwendet werden?
Normale Abnutzung ist grundsätzlich mit dem Mietzins abgegolten. Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und einer tatsächlichen Beschädigung.
Muss ich beim Auszug die Wohnung neu ausmalen?
Eine generelle gesetzliche Verpflichtung, jede Mietwohnung beim Auszug frisch auszumalen, besteht nicht. Ob im konkreten Fall Handlungsbedarf besteht, hängt unter anderem vom Zustand der Wohnung und von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.
Sollte bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll erstellt werden?
Ja. Ein detailliertes Übergabeprotokoll sowie Fotos beim Ein- und Auszug können im Streitfall sehr hilfreich sein.
Fazit: Eine klare Dokumentation schützt Mieter und Vermieter
Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument bei der Vermietung einer Wohnung.
Viele Streitigkeiten entstehen jedoch nicht wegen der Kaution selbst, sondern aufgrund einer fehlenden Dokumentation beim Ein- oder Auszug.
Unsere Empfehlung aus der Praxis:
Mietvertrag, Kautionszahlung, Wohnungszustand und Übergabe immer nachvollziehbar dokumentieren.
Das schafft Klarheit für beide Seiten.
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Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die konkrete rechtliche Beurteilung hängt vom jeweiligen Mietverhältnis, dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
