Rendite richtig berechnen – So erkennen Sie eine gute Anlegerwohnung

14. Juli 2026
15:51

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, stellt sich früher oder später dieselbe Frage:

„Lohnt sich diese Wohnung überhaupt?“

Die Antwort lässt sich nicht allein anhand des Kaufpreises oder der monatlichen Miete geben. Entscheidend ist die Rendite – und genau hier passieren in der Praxis die meisten Rechenfehler.

Viele Käufer betrachten ausschließlich die Bruttorendite. Dabei bleiben Kaufnebenkosten, Rücklagen oder mögliche Leerstände unberücksichtigt. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollte jedoch immer das Gesamtbild betrachtet werden.

Was bedeutet Rendite überhaupt?

Die Rendite zeigt, wie viel Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet.

Je höher die Rendite, desto wirtschaftlicher erscheint eine Investition – allerdings nur, wenn sie korrekt berechnet wurde.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen:

Bruttorendite
Nettorendite
Eigenkapitalrendite

Für einen ersten Vergleich von Anlegerwohnungen genügt häufig die Bruttorendite. Wer eine Immobilie tatsächlich kaufen möchte, sollte jedoch zumindest auch die Nettorendite berechnen.

Die Bruttorendite berechnen

Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl.

Formel:

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel

Kaufpreis:

150.000 €

Monatliche Nettomiete:

650 €

Jährliche Nettomiete:

7.800 €

Rechnung:

7.800 € ÷ 150.000 € × 100

= 5,20 % Bruttorendite

Die Bruttorendite eignet sich hervorragend, um verschiedene Immobilien schnell miteinander zu vergleichen.

Warum die Bruttorendite allein nicht reicht

In der Praxis entstehen weitere Kosten.

Zum Beispiel:

Kaufnebenkosten
Vertragserrichtung
Grundbuch
Grunderwerbsteuer
Instandhaltung
Leerstand
nicht umlagefähige Betriebskosten
Verwaltungskosten

Deshalb fällt die tatsächliche Rendite meist niedriger aus als die Bruttorendite.

Die Nettorendite

Bei der Nettorendite werden sämtliche laufenden Kosten berücksichtigt.

Dazu zählen beispielsweise:

nicht umlagefähige Betriebskosten
Rücklagen
Instandhaltung
Leerstände
Verwaltungskosten
Kaufnebenkosten (je nach Berechnung)

Dadurch entsteht ein deutlich realistischeres Bild der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

Worauf Anleger zusätzlich achten sollten

Eine hohe Rendite allein macht noch keine gute Kapitalanlage.

Ebenso wichtig sind:

Lage
Vermietbarkeit
Grundriss
Zustand des Hauses
Rücklagen der Eigentümergemeinschaft
Entwicklung der Umgebung
langfristiges Wertsteigerungspotenzial

Eine Wohnung mit etwas geringerer Rendite kann langfristig die bessere Investition sein, wenn sie dauerhaft gut vermietbar bleibt.

Praxisbeispiel aus unserem Angebot

Aktuell dürfen wir folgende Anlegerwohnung vermitteln:

👉 https://papst-immo.at/objekt/provisionsfrei-jakomini-steyrergasse-frisch-saniert-mit-blick-auf-schlossberg-ideal-fuer-anleger/

Für eine erste Einschätzung eignet sich die Bruttorendite. Sie wird berechnet, indem die jährliche Nettomiete durch den gesamten Kaufpreis dividiert und mit 100 multipliziert wird.

Ausgangsdaten

Kaufpreis Wohnung: 119.900 €

Kaufpreis Küche: 5.000 €

Gesamtkaufpreis: 124.900 €

Monatliche Nettomiete (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer):

432,88 €

Jährliche Nettomiete:

432,88 € × 12 = 5.194,56 €

Berechnung der Bruttorendite

Formel

Jährliche Nettomiete ÷ Gesamtkaufpreis × 100

Rechnung

5.194,56 € ÷ 124.900 € × 100

= 4,16 % Bruttorendite

Was bedeutet dieses Ergebnis?

Mit einer Bruttorendite von rund 4,16 % bietet die Wohnung eine solide Ausgangsbasis für Anleger.

Dabei sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die Bruttorendite lediglich als erste Vergleichskennzahl dient. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Rücklagen, mögliche Leerstände oder zukünftige Instandhaltungen sind dabei noch nicht berücksichtigt. Für eine fundierte Investitionsentscheidung empfiehlt sich daher immer auch die Berechnung der Nettorendite.

Warum diese Wohnung dennoch interessant sein kann

Bei einer Kapitalanlage sollte nicht ausschließlich auf die Rendite geachtet werden. Ebenso entscheidend sind Faktoren wie:

gefragte Lage im Grazer Bezirk Jakomini
frisch sanierte Wohnung
gute Vermietbarkeit
attraktive Wohnungsgröße
langfristiges Wertsteigerungspotenzial
provisionsfreier Erwerb

Gerade in guten Stadtlagen ist eine etwas niedrigere Bruttorendite oft mit einer höheren Nachfrage und besseren Wertentwicklung verbunden.

Welche Rendite ist gut?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Entscheidend sind:

Lage
Risiko
Vermietbarkeit
Zustand
Entwicklungspotenzial

Eine etwas niedrigere Rendite in einer gefragten Wohnlage kann langfristig attraktiver sein als eine hohe Rendite in einer Region mit sinkender Nachfrage.

Interview mit Florens Kolleritsch

Herr Kolleritsch, worauf achten Anleger zuerst?

Viele schauen zunächst ausschließlich auf den Kaufpreis oder die angegebene Rendite im Inserat. Dabei ist das nur ein erster Anhaltspunkt. Entscheidend ist, welche Erträge nach Abzug der laufenden Kosten tatsächlich übrig bleiben.

Welche Fehler erleben Sie häufig?

Oft werden Kaufnebenkosten oder Rücklagen nicht berücksichtigt. Manche Anleger vergleichen außerdem nur die Bruttorendite, ohne die Vermietbarkeit oder die Lage genauer zu prüfen.

Was macht eine gute Anlegerwohnung aus?

Nicht nur die Rendite. Eine gute Kapitalanlage überzeugt durch eine gefragte Lage, einen funktionalen Grundriss, eine solide Eigentümergemeinschaft und eine langfristig gute Vermietbarkeit.

Würden Sie ausschließlich nach der höchsten Rendite kaufen?

Nein. Eine Immobilie ist eine langfristige Investition. Deshalb spielen Qualität, Lage und Entwicklungspotenzial mindestens eine ebenso große Rolle wie die Rendite.

Unser Fazit

Die Rendite ist eine wichtige Kennzahl – aber sie sollte niemals isoliert betrachtet werden.

Wer Kaufpreis, Nebenkosten, laufende Ausgaben und die Vermietbarkeit gemeinsam bewertet, trifft meist deutlich bessere Investitionsentscheidungen.

Gerade deshalb begleiten wir unsere Kunden nicht nur beim Immobilienkauf, sondern unterstützen sie auch dabei, verschiedene Objekte wirtschaftlich miteinander zu vergleichen.

„Eine gute Anlegerwohnung erkennt man nicht an der höchsten Rendite – sondern an der besten Gesamtrechnung.“

Häufig gestellte Fragen

Wie berechnet man die Bruttorendite?

Die Bruttorendite berechnet sich aus der jährlichen Nettokaltmiete dividiert durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100.

Warum ist die Nettorendite wichtiger?

Weil sie laufende Kosten und häufig auch Kaufnebenkosten berücksichtigt und damit die tatsächliche Wirtschaftlichkeit realistischer abbildet.

Welche Rendite sollte eine Anlegerwohnung erzielen?

Das hängt von Lage, Risiko und Objektart ab. Eine pauschale Mindestgrenze gibt es nicht. Wichtiger als eine möglichst hohe Rendite ist eine nachhaltige Vermietbarkeit und stabile Wertentwicklung.