Einleitung
In den vergangenen zwei Wochen hatten wir bei Papst Immobilien gleich vier unterschiedliche Immobilien, bei denen die Zufahrt zum Grundstück rechtlich nicht oder nur teilweise abgesichert war.
Obwohl alle vier Fälle ähnlich wirken, unterscheiden sich die rechtlichen Konsequenzen erheblich.
Genau deshalb lohnt sich vor jedem Immobilienkauf – und auch vor jedem Verkauf – ein genauer Blick ins Grundbuch.
In diesem Beitrag zeigen wir vier reale Beispiele aus unserer täglichen Praxis und erklären, welche Möglichkeiten Eigentümer haben.
Fall 1
Das Grundstück wurde geteilt – aber das Wegerecht nie eingetragen
Ein ursprüngliches Grundstück wurde in zwei Bauplätze geteilt.
Beim Verkauf ging man selbstverständlich davon aus, dass die Zufahrt dauerhaft gesichert sei.
Viele Jahre später stellte sich heraus:
Im Grundbuch wurde nie eine Servitut eingetragen.
Heute gehört die Zufahrt bereits einem anderen Eigentümer.
Was bedeutet das?
Rein rechtlich besteht möglicherweise kein grundbücherlich gesichertes Fahrtrecht.
Das kann zu Problemen führen:
- Finanzierung
- Verkauf
- Nachbarschaftsstreitigkeiten
- Wertminderung
Welche Möglichkeiten bestehen?
- freiwillige Servitutsvereinbarung
- nachträgliche grundbücherliche Eintragung
- Prüfung einer Ersitzung
- allenfalls Notwegerecht
Fall 2
Grundstücksgrenze verläuft entlang der Hausmauer
Dieser Fall war besonders außergewöhnlich.
Die Grundstücksgrenze verläuft direkt entlang der Außenmauer.
Sogar die Eingangstüre befindet sich praktisch unmittelbar an der Grenze.
Um das Haus überhaupt betreten zu können, muss regelmäßig das Nachbargrundstück benutzt werden.
Auch hier: Keine Servitut.
Mögliche Folgen
- Zutritt theoretisch jederzeit untersagbar
- Probleme bei Verkauf
- Unsicherheit für Banken
- Konflikte mit neuen Eigentümern
Fall 3
Mehrere Wegerechte vorhanden – eines fehlt
Hier erfolgt die Zufahrt über mehrere Grundstücke.
Für fast alle Teilstücke bestehen eingetragene Servituten.
Bei einem einzigen Grundstück wurde jedoch nie eine Eintragung vorgenommen.
Viele Eigentümer gehen davon aus:
“Wenn fast alles eingetragen ist, passt es schon.”
Leider stimmt das nicht.
Bereits ein einziges fehlendes Teilstück kann erhebliche rechtliche Unsicherheiten verursachen.
Fall 4
Einfamilienhaus seit Jahrzehnten erreichbar – aber ohne Wegerecht
Das Haus existiert bereits seit vielen Jahren.
Die Zufahrt erfolgt selbstverständlich über ein Nachbargrundstück.
Alle Beteiligten gingen davon aus, dass alles geregelt sei.
Bei einer aktuellen Prüfung stellte sich heraus:
Es existiert überhaupt keine grundbücherliche Absicherung.
Gerade beim Verkauf oder einer Finanzierung fällt so etwas häufig erstmals auf.
Warum passiert das überhaupt?
In unserer Erfahrung entstehen solche Situationen häufig durch:
- alte Grundstücksteilungen
- Generationenwechsel
- mündliche Vereinbarungen
- Nachbarschaftshilfe
- Erbschaften
- fehlende Grundbuchsprüfung
Viele Jahrzehnte funktioniert alles problemlos.
Erst wenn verkauft wird oder neue Eigentümer ins Spiel kommen, werden diese Lücken sichtbar.
Welche Folgen kann das haben?
Eine nicht gesicherte Zufahrt kann Auswirkungen auf:
✅ den Immobilienwert
✅ die Finanzierbarkeit
✅ den Verkauf
✅ Versicherungen
✅ Nachbarschaftsverhältnisse
haben.
Deshalb sollte dieses Thema niemals unterschätzt werden.
Was kann man tun?
Die richtige Lösung hängt immer vom Einzelfall ab.
Mögliche Wege sind unter anderem:
- nachträgliche Servitutsvereinbarung
- grundbücherliche Eintragung
- Prüfung einer Ersitzung
- Notwegerecht
- Vermessung
- rechtliche Beratung
Pauschale Lösungen gibt es leider nicht.
Unser Rat aus der Praxis
Wir empfehlen jedem Verkäufer bereits vor Verkaufsbeginn:
✔ Grundbuch prüfen
✔ Servituten prüfen
✔ Kataster kontrollieren
✔ Zufahrt nachvollziehen
✔ Grenzverlauf ansehen
Viele Probleme lassen sich dadurch frühzeitig erkennen.
Interview mit Patrick Großschädl
Ist das wirklich so häufig?
Überraschenderweise ja.
Allein innerhalb von zwei Wochen hatten wir vier völlig unterschiedliche Fälle.
Das zeigt, dass dieses Thema häufiger vorkommt, als viele glauben.
Woran merkt ein Eigentümer, dass etwas nicht stimmt?
Oft gar nicht.
Viele Grundstücke werden seit Jahrzehnten problemlos genutzt.
Erst wenn verkauft oder finanziert wird, fällt auf, dass eine Eintragung fehlt.
Sollte jeder Eigentümer das überprüfen lassen?
Auf jeden Fall.
Eine kurze Prüfung vor dem Verkauf kann später viel Zeit, Geld und Ärger sparen.
Fazit
Eine Zufahrt, die seit Jahrzehnten genutzt wird, ist nicht automatisch auch rechtlich abgesichert.
Gerade ältere Grundstücksteilungen oder mündliche Vereinbarungen können beim Verkauf erhebliche Probleme verursachen.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte daher frühzeitig prüfen, ob sämtliche Wegerechte und Servituten tatsächlich grundbücherlich abgesichert sind.
Im Zweifel lohnt sich eine fachkundige Prüfung – oft lassen sich Lösungen finden, bevor ein Verkauf ins Stocken gerät.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und sind unsicher, ob Zufahrt, Wegerecht oder Servituten korrekt geregelt sind?
Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen die vorhandenen Unterlagen und zeigen mögliche Risiken frühzeitig auf. So können viele Probleme bereits vor dem Verkaufsstart gelöst werden.
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