Der Kauf einer Immobilie gehört für die meisten Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.
Während sich viele Käufer zunächst auf die passende Wohnung oder das richtige Haus konzentrieren, stellt sich spätestens bei konkretem Kaufinteresse die entscheidende Frage:
Wie finanziere ich die Immobilie – und welche monatliche Belastung ist langfristig wirklich sinnvoll?
Genau hier zeigt sich, warum eine gute Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und unabhängiger Finanzierungsberatung hilfreich sein kann.
Der Immobilienmakler kennt das Objekt, den Kaufprozess und die Verkäuferseite.
Der Finanzierungsberater beschäftigt sich mit Banken, Kreditmodellen, Eigenmitteln und der persönlichen Leistbarkeit.
Wenn beide Bereiche frühzeitig abgestimmt werden, können Kaufinteressenten schneller und fundierter entscheiden.
Immobilienfinanzierung 2026: Der Markt kommt wieder in Bewegung
Die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den schwierigen Jahren 2022 und 2023 verändert.
Die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnbaukrediten steigt laut Oesterreichischer Nationalbank bereits seit Anfang 2024 wieder.
Auch im zweiten Quartal 2026 setzte sich diese Entwicklung fort.
Im März, April und Mai 2026 wurden jeweils mehr als 1,6 Milliarden Euro neue Wohnbaukredite vergeben.
Das zeigt:
Mehr Käufer beschäftigen sich wieder konkret mit dem Erwerb von Wohneigentum.
Trotzdem sind Finanzierungen weiterhin keine Selbstverständlichkeit.
Banken prüfen unter anderem:
- Einkommen
- vorhandene Eigenmittel
- bestehende Verpflichtungen
- monatliche Leistbarkeit
- Kaufpreis
- Wert der Immobilie
- Laufzeit
- Kreditbesicherung
Deshalb ist es sinnvoll, die Finanzierung nicht erst dann zu klären, wenn bereits ein Kaufanbot unterschrieben werden soll.
Die KIM-V ist ausgelaufen – was bedeutet das für Käufer?
Die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.
Damit sind die früher verbindlichen Vorgaben nicht mehr in derselben Form gesetzlich vorgeschrieben.
Die Finanzmarktaufsicht führt jedoch weiterhin wesentliche Orientierungswerte für eine solide Wohnimmobilienfinanzierung an:
- Beleihungsquote von grundsätzlich maximal 90 %
- Schuldendienstquote von grundsätzlich maximal 40 %
- maximale Kreditlaufzeit von grundsätzlich 35 Jahren
Das bedeutet:
Der Wegfall der KIM-V heißt nicht, dass Immobilienfinanzierungen automatisch ohne Eigenmittel oder ohne genaue Leistbarkeitsprüfung möglich sind.
Die konkrete Entscheidung bleibt immer Sache der finanzierenden Bank und hängt stark von der persönlichen Situation des Käufers ab.
Warum sollte die Finanzierung schon vor der Immobiliensuche geklärt werden?
Viele Kaufinteressenten gehen zunächst auf Immobiliensuche und beschäftigen sich erst danach intensiv mit der Finanzierung.
In der Praxis ist häufig der umgekehrte Weg sinnvoller.
Wer bereits ungefähr weiß,
- wie viel Eigenkapital vorhanden ist,
- welche monatliche Rate tragbar ist,
- welchen Kaufpreis die Bank grundsätzlich finanzieren könnte und
- welche Nebenkosten zusätzlich berücksichtigt werden müssen,
kann wesentlich gezielter suchen.
Dadurch reduziert sich das Risiko, sich für eine Immobilie zu entscheiden, die später nicht finanzierbar ist.
Außerdem können Käufer bei einem passenden Objekt schneller reagieren.
Gerade bei gut nachgefragten Wohnungen und Häusern kann eine rasche Finanzierungsabklärung einen erheblichen Vorteil darstellen.
Nicht nur der Kaufpreis zählt
Ein häufiger Fehler besteht darin, ausschließlich mit dem Kaufpreis zu rechnen.
Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich weitere Kosten.
Dazu können unter anderem gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Grundbucheintragung
- Vertragserrichtung
- Treuhandkosten
- Beglaubigungen
- Maklerprovision
- Finanzierungskosten
- mögliche Sanierungs- oder Einrichtungskosten
Diese Beträge müssen ebenfalls in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
Eine ausführliche Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber „Kaufnebenkosten in Österreich – welche Kosten beim Immobilienkauf wirklich anfallen“.
Wer diese Kosten von Beginn an berücksichtigt, kennt sein tatsächliches Budget wesentlich genauer.
Welche Aufgaben übernimmt der Immobilienmakler?
Ein professioneller Immobilienmakler begleitet Käufer nicht nur bei der Besichtigung.
Bei Papst Immobilien unterstützen wir unter anderem bei:
- Auswahl passender Immobilien
- Bereitstellung der Objektunterlagen
- Organisation von Besichtigungen
- Klärung objektbezogener Fragen
- Vorbereitung und Abwicklung von Kaufanboten
- Kommunikation mit Verkäuferseite
- Koordination mit Vertragserrichter und weiteren Beteiligten
- Begleitung bis zur Übergabe
Dabei ist eines besonders wichtig:
Der Immobilienmakler beurteilt nicht die persönliche Kreditwürdigkeit des Käufers.
Das ist Aufgabe der Bank beziehungsweise einer dafür spezialisierten Finanzierungsberatung.
Gerade diese klare Trennung der Rollen schafft Sicherheit.
Welche Aufgaben übernimmt eine Finanzierungsberatung?
Eine unabhängige Finanzierungsberatung kann Käufer dabei unterstützen, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zu vergleichen.
Typische Themen sind beispielsweise:
- mögliche Kredithöhe
- notwendige Eigenmittel
- monatliche Kreditrate
- Fixzins oder variable Verzinsung
- Laufzeit
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- bankseitige Gebühren
- Fördermöglichkeiten
- Vergleich verschiedener Banken
- Vorbereitung der benötigten Unterlagen
Ziel sollte nicht sein, einfach den höchstmöglichen Kredit zu erhalten.
Entscheidend ist vielmehr:
Welche Finanzierung passt langfristig zur persönlichen Lebenssituation?
Warum Immobilienmakler und Finanzierungsberater zusammenarbeiten sollten
Die beiden Tätigkeitsbereiche ergänzen sich sehr gut.
Der Immobilienmakler kennt:
die Immobilie.
Der Finanzierungsberater kennt:
die Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers.
Dadurch können Informationen schneller ausgetauscht und offene Fragen frühzeitig geklärt werden.
Vorteile für Käufer
Eine gute Abstimmung kann unter anderem folgende Vorteile bringen:
- schnellere Finanzierungsabklärung
- realistischere Immobiliensuche
- bessere Budgetplanung
- weniger Zeitverlust
- klare Ansprechpartner
- frühzeitige Prüfung der Kaufnebenkosten
- bessere Vorbereitung auf ein Kaufanbot
- größere Sicherheit beim Kaufprozess
Gerade wenn mehrere Interessenten dieselbe Immobilie kaufen möchten, kann die Finanzierungssicherheit eine wichtige Rolle spielen.
Finanzierungssicherheit kann auch für Verkäufer entscheidend sein
Die Finanzierung ist nicht nur für Käufer relevant.
Auch Verkäufer möchten wissen:
Kann der Interessent den angebotenen Kaufpreis tatsächlich finanzieren?
Ein Kaufanbot mit sehr hohem Preis ist für einen Verkäufer wenig wert, wenn die Finanzierung anschließend nicht zustande kommt.
Gerade bei mehreren Kaufinteressenten kann deshalb neben dem Kaufpreis auch die Finanzierungssicherheit eine Rolle spielen.
Das gilt beispielsweise bei einem Bieterverfahren beim Immobilienverkauf.
Der höchste angebotene Preis muss nicht automatisch das beste Kaufanbot darstellen, wenn ein anderer Interessent finanziell deutlich besser vorbereitet ist.
Wie sieht ein sinnvoller Ablauf aus?
Ein strukturierter Immobilienkauf könnte beispielsweise so aussehen:
1. Eigenes Budget prüfen
Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
Welche monatliche Kreditbelastung ist dauerhaft tragbar?
2. Erstes Finanzierungsgespräch führen
Eine unverbindliche Vorprüfung schafft Klarheit über den möglichen finanziellen Rahmen.
3. Passende Immobilie suchen
Mit bekanntem Budget kann gezielter nach Wohnungen oder Häusern gesucht werden.
4. Objektunterlagen prüfen
Bei konkretem Interesse benötigt die finanzierende Bank üblicherweise Unterlagen zur Immobilie.
5. Finanzierung konkretisieren
Jetzt kann die Bank das tatsächliche Objekt in die Kreditprüfung einbeziehen.
6. Kaufanbot abgeben
Erst wenn Kaufpreis und Finanzierung realistisch zusammenpassen, sollte die Kaufentscheidung getroffen werden.
7. Kaufvertrag und Treuhandabwicklung
Nach Annahme des Kaufanbots erfolgt die weitere rechtliche Abwicklung über den Vertragserrichter beziehungsweise Treuhänder.
8. Übergabe
Nach Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen erfolgt schließlich die Übergabe der Immobilie.
Welche Unterlagen benötigt eine Bank?
Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank und Finanzierung.
Typischerweise werden sowohl persönliche als auch objektbezogene Unterlagen benötigt.
Persönliche Unterlagen
Beispielsweise:
- Einkommensnachweise
- Kontoauszüge
- bestehende Kreditverpflichtungen
- Eigenmittelnachweise
- Haushaltsrechnung
Unterlagen zur Immobilie
Je nach Objekt beispielsweise:
- Kaufanbot
- Grundbuchauszug
- Grundriss
- Nutzwertgutachten
- Energieausweis
- Objektbeschreibung
- Kaufpreis
- Betriebskosten
- gegebenenfalls weitere technische oder rechtliche Unterlagen
Je vollständiger die Unterlagen bereits vorhanden sind, desto schneller kann eine Finanzierung häufig geprüft werden.
Warum eine realistische Immobilienbewertung auch für Finanzierungen wichtig ist
Banken betrachten nicht nur den vereinbarten Kaufpreis.
Auch der Wert der Immobilie spielt bei der Finanzierung eine wichtige Rolle.
Wenn beispielsweise ein Kaufpreis deutlich über dem von der Bank angesetzten Immobilienwert liegt, kann dies Auswirkungen auf die Finanzierung und den erforderlichen Eigenmitteleinsatz haben.
Das ist ein weiterer Grund, warum realistische Kaufpreise entscheidend sind.
Einen Überblick über die aktuelle Marktsituation finden Sie in unserem Immobilienmarktbericht für Graz und die Steiermark 2026.
Sollte man mehrere Banken vergleichen?
Aus Käufersicht kann ein Vergleich sinnvoll sein.
Denn Kreditangebote unterscheiden sich nicht nur beim Zinssatz.
Relevant sind beispielsweise auch:
- Effektivzinssatz
- Bearbeitungs- und Nebenkosten
- Fixzinsdauer
- Laufzeit
- Sondertilgungen
- Sicherheiten
- Kontoführungsgebühren
- Bedingungen bei vorzeitiger Rückzahlung
Ein scheinbar niedriger Sollzinssatz bedeutet daher nicht automatisch, dass ein Kredit insgesamt günstiger ist.
Entscheidend ist die Gesamtkondition.
Was bringt eine unabhängige Finanzierungsberatung?
Eine unabhängige Beratung kann den Vorteil haben, nicht nur das Angebot einer einzelnen Hausbank zu betrachten.
Stattdessen können verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten miteinander verglichen werden.
Für Käufer kann das besonders interessant sein, wenn
- die Hausbank nicht die gewünschte Finanzierung anbietet,
- mehrere Kreditvarianten verglichen werden sollen,
- wenig Erfahrung mit Immobilienfinanzierungen vorhanden ist oder
- der Kauf zeitnah abgewickelt werden muss.
Wichtig bleibt jedoch:
Die endgültige Kreditentscheidung trifft immer die jeweilige Bank.
Zusammenarbeit mit der Finanzfuchsgruppe
Für Finanzierungsfragen arbeiten wir bei Papst Immobilien mit einer unabhängigen Finanzierungsberatung zusammen.
Dadurch können Kaufinteressenten bei Bedarf direkt an einen spezialisierten Ansprechpartner weitergeleitet werden.
Die Aufgaben bleiben dabei klar getrennt:
Papst Immobilien
→ Immobilie, Besichtigung und Kaufprozess
Finanzierungsberatung
→ Kredit, Bankenvergleich und Finanzierungsstruktur
Gerade diese klare Aufgabenteilung ermöglicht einen strukturierten Ablauf.
Interview mit Daniel van Asten – Finanzfuchsgruppe
Wie gut bereiten sich Käufer heute auf eine Immobilienfinanzierung vor?
Daniel van Asten:
Viele Interessenten informieren sich bereits vorab online. Trotzdem erleben wir häufig, dass die tatsächlichen Finanzierungsmöglichkeiten oder die gesamten Kosten eines Immobilienkaufs unterschätzt werden. Eine frühzeitige Beratung schafft hier Klarheit.
Wann sollte sich ein Käufer erstmals mit seiner Finanzierung beschäftigen?
Daniel van Asten:
Idealerweise bereits vor der konkreten Immobiliensuche. Wer sein realistisches Budget kennt, kann gezielter suchen und bei der richtigen Immobilie schneller entscheiden.
Was hat sich seit dem Auslaufen der KIM-V verändert?
Daniel van Asten:
Die starre gesetzliche Vorgabe ist weggefallen, Banken prüfen Finanzierungen aber weiterhin sehr genau. Eigenmittel, Einkommen und monatliche Leistbarkeit bleiben zentrale Faktoren.
Warum lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken?
Daniel van Asten:
Weil sich Konditionen und Beurteilungen unterscheiden können. Nicht jede Bank bewertet dieselbe Finanzierung gleich. Deshalb kann es sinnvoll sein, mehrere Möglichkeiten gegenüberzustellen.
Welche Rolle spielen die Kaufnebenkosten?
Daniel van Asten:
Eine sehr große. Käufer sollten nicht nur den Kaufpreis finanzieren können, sondern auch wissen, welche zusätzlichen Kosten entstehen. Werden diese von Anfang an berücksichtigt, lässt sich wesentlich realistischer planen.
Welche Vorteile hat die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler?
Daniel van Asten:
Wenn die Kommunikation gut funktioniert, können Objektinformationen und Finanzierungsanforderungen schneller abgestimmt werden. Der Makler kennt die Immobilie, wir kümmern uns um die Finanzierung. Dadurch entstehen kurze Wege.
Was ist Ihr wichtigster Rat für Immobilienkäufer?
Daniel van Asten:
Nicht erst dann über die Finanzierung nachdenken, wenn bereits die Wunschimmobilie gefunden wurde. Wer frühzeitig weiß, welches Budget tatsächlich vorhanden ist, trifft meist bessere Entscheidungen.
Unser Fazit
Der Kauf einer Immobilie besteht aus deutlich mehr als einer erfolgreichen Besichtigung.
Erst wenn
Immobilie, Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierung
zusammenpassen, entsteht eine langfristig tragfähige Entscheidung.
Die aktuelle Entwicklung zeigt gleichzeitig, dass wieder mehr Menschen über den Erwerb von Wohneigentum nachdenken. Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten ist 2026 weiter gestiegen.
Für Käufer bedeutet das:
Eine frühzeitige Finanzierungsplanung kann helfen, bei der passenden Immobilie schneller und sicherer entscheiden zu können.
Die Zusammenarbeit zwischen Papst Immobilien und einer unabhängigen Finanzierungsberatung ermöglicht dabei kurze Kommunikationswege und spezialisierte Ansprechpartner für beide Bereiche.
Sie suchen derzeit eine Immobilie?
Unsere aktuellen Häuser, Wohnungen und Anlageobjekte finden Sie unter:
👉 Aktuelle Immobilienangebote von Papst Immobilien
Wenn Sie bereits eine passende Immobilie gefunden haben und eine Finanzierungsberatung benötigen, stellen wir gerne den Kontakt her.
Ihr Ansprechpartner für Finanzierungen
Daniel van Asten
Finanzierungsberater – Finanzfuchsgruppe
📞 +43 680 1523363
✉️ daniel.vanasten@finanzfuchsgruppe.at
Weitere Informationen zur Finanzfuchsgruppe finden Sie unter
finanzfuchsgruppe.at.
FAQ
Ist die KIM-V in Österreich noch gültig?
Nein. Die KIM-V ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Banken führen jedoch weiterhin individuelle Bonitäts- und Leistbarkeitsprüfungen durch.
Wie viel Eigenkapital benötigt man für eine Immobilienfinanzierung?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die erforderlichen Eigenmittel hängen von Kaufpreis, Immobilienwert, Einkommen, Nebenkosten, Bank und persönlicher Situation ab.
Sollte ich die Finanzierung vor oder nach der Immobiliensuche klären?
Eine erste Finanzierungsabklärung bereits vor der konkreten Suche ist häufig sinnvoll. Dadurch kennen Käufer ihr realistisches Budget.
Welche Kaufnebenkosten müssen berücksichtigt werden?
Unter anderem können Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Vertragserrichtung, Treuhandkosten, Beglaubigungen, Maklerprovision und Finanzierungskosten anfallen. Eine genaue Übersicht finden Sie in unserem Beitrag Kaufnebenkosten in Österreich.
Sollte man mehrere Banken für eine Finanzierung vergleichen?
Das kann sinnvoll sein. Neben Zinssätzen unterscheiden sich Kreditangebote auch bei Laufzeit, Fixzinsdauer, Gebühren, Sondertilgungsmöglichkeiten und weiteren Vertragsbedingungen.
Entscheidet der Immobilienmakler, ob ich einen Kredit bekomme?
Nein. Über eine Immobilienfinanzierung entscheidet die jeweilige Bank. Der Immobilienmakler kann jedoch die erforderlichen Objektunterlagen bereitstellen und den Kaufprozess koordinieren.
Ist eine Finanzierungsbestätigung bei einem Kaufanbot sinnvoll?
Eine möglichst weit fortgeschrittene Finanzierungsabklärung kann für Käufer und Verkäufer mehr Sicherheit schaffen. Wie verbindlich eine konkrete Zusage ist, hängt jedoch von der jeweiligen Bank und Finanzierung ab.
